판례 해설

임차인의 주민등록과 건물의 점유는 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장하기 위한 요건임과 동시에 제3자에 대해 임차권의 존재를 알리는 공시의 역할을 한다.

따라서 임차인이 대항력을 주장하기 위해 필요한 대항요건은 단지 임대차 개시 시점뿐만 아니라 이후에도 계속 유지하고 있어야 하는바, 만약 두 가지 요건 중 하나라도 상실했다면 그 시점부터 대항력을 상실하고, 나중에 그 요건을 다시 충족한 경우에는 이를 충족한 시점부터 새로운 대항력을 갖게 되는 것이지 이전의 대항력이 소급해서 유효해지는 것은 아니다. 따라서 임차인이 대항력을 상실한 후에 그 주택에 대하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 임차인으로서의 대항력을 주장할 수 없다.

다만 임차인의 점유는 임대차 계약을 체결한 당사자 뿐만 아니라 그의 배우자나 자녀의 주민등록으로도 인정될 수 있는바, 따라서 임대차 계약을 체결한 임차인만 다른 곳으로 전출하였다고 하더라도 그의 가족들의 주민등록이 유지되고 있다면 여전히 대항력이 인정된다.

민법 제195조에서는 가사, 영업 등의 관계에 의하여 타인의 지시로 물건을 점유하는 경우에는 그 타인만을 점유자로 보는바, 대법원의 판단은 이러한 점유보조자의 법리에 근거한 타당한 판결이다.

 
대법원 판단

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여, 이 사건 임차주택 등에 대한 근저당권자인 원고의 임의경매 개시신청에 따라 서울민사지방법원은 1993. 1. 8. 임의경매 개시결정을 하였고, 같은 달 12. 그 기입등기가 이루어진 사실, 피고는 1992. 2. 17. 소외 안병0로부터 이 사건 임차주택의 1층 중 방 1칸을 임차하여 그 무렵 이를 인도받아 입주하였으나, 위 임의경매 개시결정의 기입등기가 이루어진 이후인 1993. 10. 25.에야 비로소 이에 대한 주민등록 전입신고를 마친 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 경매개시결정의 기입등기가 이루어지기 이전에 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록을 마쳐 두지 아니하였으므로 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인에 해당한다고 볼 수 없어 근저당권자인 원고보다 우선하여 소액보증금을 받을 수 없다고 판단하였다.

그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고( 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조), 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다(대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정 참조).