임차인의 주민등록상 주소와 등기부상 표시가 불일치한 경우, 임차인의 대항력 인정 여부와 이를 지적하는 자의 신의칙 위반 문제 (대법원 2007다332.. 판결)

판례 해설

주택임대차보호법상 대항력을 인정받기 위한 요건 중 주민등록이 있다. 이는 제3자로 하여금 해당 주택에 임차인이 존재함을 알 수 있도록 공시하는 역할을 한다. 따라서 그 공시가 부적법하다면 대항요건을 충족하지 못한 것이 되어 대항력을 주장할 수 없게 된다.

그런데 이 사건에서는 근저당권자가 임차인이 거주하고 있는 부동산에 근저당권을 설정했기 때문에 자신이 임차인보다 후순위로 배당될 것을 알고 있었을 뿐만 아니라, 저당권을 설정할 당시에 임차인의 주민등록상 주소와 등기부상의 주소가 다르다는 것을 알고 있었는바, 과연 근저당권자가 임차인의 대항요건 흠결을 지적하는 것이 신의칙상 허용 가능한지가 문제되었다.

이에 대하여 법원은, 근저당권자가 임차인의 주민등록이 잘못되었음을 알면서 이를 악용한 것이 입증된다면 이러한 근저당권자의 주장은 신의칙에 반하여 허용될 수 없지만, 단지 임차인의 주민등록상 주소와 등기부등본 상의 주소가 다르다는 사실을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 판단하였다.

임대차 관계는 등기부에 기재되지 않기 때문에 오로지 주민등록과 점유로 인정되는 점을 볼 때, 신의칙의 적용을 까다롭게 판단한 법원의 판단은 지극히 타당하다.

법원 판단

근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 비추어 용납될 수 없는 경우에는 예외적으로 그 주장을 배척할 수 있으나, 이는 주택임대차보호법에 의하여 인정되는 법률관계를 신의칙과 같은 일반원칙에 의하여 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해할 수 있으므로 그 적용에 있어 신중을 기하여야 할 것이다.

앞서 본 바와 같이 주민등록이 임대차를 공시하는지 여부는 사회 통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단되어야 하므로, 근저당권자가 근저당권 설정에 앞서 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배된다고 할 수 없고, 임차인의 주민등록이 잘못되었다는 사실을 알면서 그 임차인을 선순위의 권리로 인정하고 그만큼 감액한 상태의 담보가치를 취득하겠다는 전제에서 근저당권을 설정하였으면서도 부당한 이익을 얻으려는 의도로 사후에 임차인의 손해는 전혀 고려함이 없이 그 주민등록의 잘못에 따른 임대차의 대항력 결여를 주장하는 경우와 같이, 근저당권자의 권리행사가 상대방의 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이른다는 사정이 구체적으로 인정되어야 할 것이다( 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다3802 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고들이 이 사건 오피스텔의 일부를 각 임차하여 입주하면서 임대차계약서에 기재된 대로 피고 1은 “에이스텔 404호”로, 피고 2는 “에이스텔 504호”로 각 전입신고를 하였는데, 그 후 건축물관리대장이 작성되면서 그 호수가 “에이스텔 404호”는 “에이스텔 4층 304호”로, “에이스텔 504호”는 “에이스텔 5층 404호”로 각 바뀌어 표시된 사실을 인정한 다음, 피고 2의 위 주민등록은 해당 임대차의 유효한 공시방법이 될 수 없으나, 통상 담보권자로서는 담보로 제공된 건물의 임대차 여부를 조사하는 것이 보통이므로, 원고도 담보가치를 파악하는 과정에서 “504호”로 인식될 가능성이 있는 “5층 404호”를 누군가가 임차하여 거주하고 있으며 피고 2가 “504호”로, 피고 1이 “404호”로 각 표시하여 전입신고한 사실을 알고 있었다고 보이고, 따라서 원고로서는 위 “5층 404호” 건물의 담보가치를 파악함에 있어 대항력 있는 임대차의 존재를 인식하고 있었고 임차인의 임차보증금 상당액을 고려한 상태에서 근저당권을 취득하였다고 할 것임에도, 위 건물에 관한 건축물관리대장 및 등기부의 호수 표시가 바뀌는 바람에 피고 2가 임대차의 대항력을 잃게 되자 이를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 위 피고의 손해는 전혀 생각함이 없이 배당요구를 하고 있다고 할 것이므로 위와 같은 원고의 근저당권자로서의 권리 행사는 신의칙에 반한다고 판단하였다.

그러나 기록을 살펴보아도, 원고가 피고 2의 주민등록상 주소가 등기부상의 표시와 다르다는 사실을 알고 있었다고 볼 증거가 없을 뿐 아니라 실제로 원고가 임대차관계를 조사한 사실이 있는지, 조사하였다면 언제, 어떤 방법으로 하였고 그 결과는 어떠하였는지, 채무자에 대한 대출은 어떤 경위로 이루어졌고 그에 대한 담보가치는 어떻게 평가하였는지 또 대출금액은 어떻게 결정되었는지, 원고의 위 피고에 대한 배당이의를 받아들이면 원고에게 어떠한 결과가 발생하게 되는지 등과 같이 원고의 임대차 대항력 결여 주장이 위 피고에 대한 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도라고 인정될 수 있는 구체적인 사정에 관하여 아무런 심리가 이루어지지 아니하였음을 알 수 있는바, 그럼에도 그 판시와 같은 사실만으로 원고가 위 건물의 대항력 있는 임대차의 존재를 인식하고 임차보증금 상당액을 고려한 상태에서 근저당권을 취득하였다고 추측하고 나아가 근저당권자로서의 원고의 이 사건 권리 행사가 신의칙에 반한다고 단정한 원심판결에는 위에서 본 신의칙에 관한 법리에 어긋나게 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.