대항력 갖춘 임차인의 주민등록이 말소되기 전에 매각허가결정이 이뤄진 경우, 선의의 제3자의 의미와 임차인의 대항력 유지 여부 (대법원 2007다540.. 판결)

판례 해설

있어서는 안 되는 일이지만, 간혹 임차인의 주민등록이 자신도 모르게 말소되는 경우가 있다. 이 경우, 임차인은 행정청에 이의신청을 해서 주민등록을 회복할 수 있는바, 이 경우 임차인이 기존에 갖추었던 대항력은 어떻게 될까.

이에 대해 법원은 말소된 주민등록이 이의신청으로 회복된 경우에는 말소된 때로 소급하여 대항력이 회복된다고 판단하면서도, 이 경우 주민등록이 말소된 사이에 해당 건물에 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대해서는 대항할 수 없다고 판단하였다.

나아가 여기서 선의의 제3자의 범위에 있어서 주민등록이 직권말소되기 전에 해당 부동산에 대한 매각허가결정을 받은 사람은 포함되지 않는다고 판단하였는바, 결국 이 사건에서 주민등록이 말소되었던 임차인은 보증금을 회수할 수 있게 되었다.

 법원 판단

주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 할 것이고 (대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 참조), 위와 같이 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문 개정되기 전의 것) 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 구 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 구 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다 할 것이다 (대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조).

먼저 직권으로 재등록된 피고의 주민등록의 유효성과 관련하여, 원심이 그 채용 증거에 의하여 상계4동장은 피고의 이의신청을 받아들여 주민등록말소를 정정한 것이 아니라 구 주민등록법 제2조 제2항에 따라 노원구청장으로부터 위임받은 범위 내에서 같은 법 시행령 제29조에 정한 직권 재등록의 방법으로 말소된 피고의 주민등록을 회복한 사실이 인정되므로 직권 재등록된 피고의 주민등록은 유효하다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 구 주민등록법을 위반한 위법이 없다.

다음으로 원고가 선의의 제3자에 해당하는지와 관련하여, 원심이 인용한 제1심판결은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실들을 인정한 다음, 그 사실관계에 터 잡아 피고가 주민등록이 직권말소된 후 이의를 제기하여 피고의 주민등록이 직권으로 재등록되었고, 원고는 직권말소 이전에 이 사건 부동산에 대한 매각허가결정을 받았으므로, 직권말소 후 재등록이 이루어지기 전에 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 해당되지 아니한다고 보아 원고에 대한 관계에서 피고의 대항력은 계속 유지되었다고 하여 피고의 이 사건 부동산명도의무와 원고의 임대차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있다는 피고의 항변을 받아들였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 인용한 제1심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 위 법리에 따른 것으로서 모두 정당하고, 거기에 채증법칙 위반 또는 심리미진 등의 위법이 없다.