임차인의 주민등록이 부적법하게 직권말소된 이후, 이의신청에 따라 회복된 경우 대항력은 소급하여 유효하게 되지만 선의3자에 대하여는 대항력을 주장할 수 없다(대법원 2002다209. 판결)

판례 해설

임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해서는 주민등록과 건물의 점유를 해야 하며, 이는 계속 존속하고 있어야 한다. 그렇다면 임차인도 모르게 주민등록이 시장이나 군수, 구청장에 의해서 직권말소되는 경우에는 그 대항력이 어떻게 될까.

이에 법원은 임차인의 주민등록이 직권말소된 후에 당사자가 이의신청을 함으로써 주민등록이 회복되었다면 그의 대항력은 소급하여 유효하다고 판단하였다. 다만, 이 경우 주민등록이 말소되고 이의신청으로 회복되기 전에 해당 건물에 대하여 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 대항할 수 없다고 판단하여 혹시나 발생할 수 있는 권리의 충돌을 정리하였다.

물론 이의신청으로 주민등록이 회복되기 전에 선의의 제3자가 발생한 경우 임차인은 억울할 수도 있겠다. 그러나 등기와는 다르게 임대차의 경우에는 주민등록 및 점유가 제3자에 대한 공시의 역할을 하기 때문에 임차인의 존재를 모르고 건물에 대한 이해관계를 맺은 선의인 제3자의 권리 역시 보호되어야 하는바, 결국 이 경우 임차인은 행정처리상의 과실을 이유로 국가배상으로 해결해야 할 것이다.

법원 판단

주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다.