판례 해설

임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장하기 위해서는 대항요건을 모두 갖추어야 하는바, 대항요건은 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)를 말한다.

여기서 주민등록 신고의 효력 발생 시기가 중요한바, 이는 경매절차에 있어서 우선변제의 순위를 결정함은 물론, 저당권과 같은 말소기준권리보다 주민등록 신고의 효력이 이후에 발생했다면 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없게 되기 때문이다.

그렇다면 주민등록 신고의 효력은 신고 자체만으로 발생할까, 아니면 그 신고가 행정청에 의해 수리된 때에 발생할까.

이에 대법원은, 주민등록을 함으로써 임대차 관계를 외부에 공시하는 효과가 있음을 설시하면서, 결국 주민등록 신고 내용을 행정청이 수리한 때 그 효과가 발생한다고 판단하였다. 따라서 주민등록을 신고하였다가 수리 전에 그 내용을 수정했다면 수정한 내용에 따라 전입신고가 이뤄지는 것이고, 설령 그 신고가 공무원의 요구에 따른 것이었다고 하더라도 동일하다.

법원 판단

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 보아야 하므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다(대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결 등 참조).

한편, 주민등록법은 시ㆍ군 또는 자치구의 주민을 등록하게 함으로써 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 항상 명확하게 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무를 적정하게 처리하도록 하는 것을 목적으로 하고(제1조), 누구든지 주민등록의 신고를 이중으로 할 수 없으며(제10조 제2항), 주민의 거주지 이동에 따른 주민등록의 전입신고가 있으면 병역법ㆍ민방위기본법ㆍ인감증명법ㆍ국민기초생활보장법ㆍ국민건강보험법 및 장애인복지법에 따른 거주지 이동의 전출신고와 전입신고를 한 것으로 보고(제17조), 다른 법률에 특별한 규정이 없으면 주민등록지를 공법관계에 있어서 주소로 한다(제23조 제1항)고 규정하고 있으며, 지방자치법은 제12조에서 지방자치단체의 구역 안에 주소를 가진 자는 그 지방자치단체의 주민이 된다고 규정함과 동시에 제13조와 제14조에서 주민의 권리와 의무를 규정하고 있다. 위 각 규정을 종합하여 보면, 주민등록은 단순히 주민의 거주관계를 파악하고 인구의 동태를 명확히 하는 것 외에도 공법관계상의 여러 가지 법률효과를 발생시키는 것으로서, 주민등록의 신고는 행정청에 도달함으로써 바로 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 그 효력이 발생한다고 보아야 하고, 따라서 신고인이 전입신고서를 행정청에 제출하였다가 행정청이 이를 수리하기 전에 그 전입신고서의 내용을 수정함으로써 그 수정된 전입신고서가 행정청에 의하여 수리되었다면 수정된 사항에 따라서 그 전입신고가 이루어졌다고 봄이 타당하고, 신고인이 담당공무원의 요구에 의하여 전입신고서를 수정하였다 하더라도 마찬가지로 보아야 한다.