주임법상 보호받은 임차인이 임차보증금 반환채권을 양도한 경우 우선변제권의 향방(대법원 2010다102.. 판결) 판례해설 주택임대차보호법의 입법 목적은 국민의 주거생활 안정에 있다. 즉, 주택임대차보호법이 제정되기 전에는 임대차 계약 기간 중이라도 임대인이 다른 사람에게 소유권을 넘겼다면, 임차인은 새로운 소유자에게 기존 임대차 계약의 내용을 주장할 수도 없고 속수무책으로 쫒겨났는바, 주택임대차보호법의 제정으로 인해 대항요건을 갖춘 임차인은 새로운 소유자나 경매 절차의 낙찰자에게 대항력 및 보증금에 대한 우선변제권을 주장할 수 있게 되었다. 법이 제정된 목적에 정확하게 적용된다면 너무나 좋겠지만, 주택임대차보호법으로 인해 임차인의 권리가 우선적으로 보호되자, 이를 악용하는 사람들이 등장했다. 즉, 사실은 임차인이 아님에도 형식적으로 임차인의 형태를 갖춰서 우선변제를 받으려는 사람들이 생긴 것이다.
법원판단 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 같은 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한 취지는, 사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이다.
이와 같은 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.
따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고,이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다.
다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.
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