판례해설

유치권을 주장하려면 유치권자가 가지고 있는 피담보채권이 유치권 행사 목적물과 견련관계에 있어야 한다. 그런데 유치권은 담보물권의 질서를 해치기 때문에 이러한 견련관계에 대해서 법원은 매우 엄격하게 판단하고, 피담보채권이 존재하더라도 목적물의 사용 가치를 증가시키지 못했다면 견련관계가 부정되어 유치권의 성립은 인정되지 않는다.

한편, 임차인이 유치권을 주장할 수 있는 피담보채권은 임대차보증금이나 권리금 반환 채권, 그리고 필요비 및 유익비 채권 정도이다. 그런데 이 가운데 보증금이나 권리금은 목적물의 가치상승과 관계가 없기 때문에 이를 가지고 유치권을 주장할 수 없다.

그렇다면 필요비나 유익비는 어떨까. 대부분의 임대차 계약서에는 원상복구 조항이 삽입되어 있다. 이에 따라 임차인은 계약이 종료되면 계약을 체결할 당시를 기준으로 원상복구를 해야 하는바, 이에 대하여 법원은 계약 체결 당시부터 필요비 및 유익비 청구권을 포기한 것으로 보기 때문에 결국 임차인은 이를 가지고도 유치권을 주장할 수 없는 것이다.

법원 판단

원판결을 원설시의 증거들에 의하여 피고 김0자는 71. 8. 30. 원고로부터 본건 건물을 다방으로 사용할 것을 승락받아 각종 내부시설을 하여 73. 3. 현재 다방시설로서 또는 일반 건물의 내부시설로서 각 원판시금액에 상당한 가액이 현존하는 사실을 인정하고 임대차계약서(갑 6호증)의 기재에 비추어 보면, 동 피고는 임대차관계 종료시에는 위 건물을 원상으로 복구하여 이를 원고에게 명도하기로 약정한 사실을 인정할 수 있어 이는 위 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 인정함이 상당하다고 설시하여 원설시 유치권 주장을 배척한 취지가 분명하다. 논지는 위 사용승낙을 원고가 한 것은 위 임대차계약이 있은 후에 일이므로 위 승락으로 말미암아 위 임대차계약에서 한 피고의 원상복구의 특약을 변경한 것으로 해석하여야 된다고 주장하나, 건물사용승낙서(을 1호증)을 해 주었음은 임대인이 임차물을 사용케 할 임차계약에서 오는 당연한 법률상 의무를 표명한 것으로 볼 것이며 그로 말미암아 임대차계약의 내용이 변경된 것으로 볼 수 없다고 해석함이 당사자의 의사표시의 해석으로 타당하다 하겠으므로 같은 취지에서 한 원판결 판단은 옳고 논지는 채용할 길이 없으니 논지는 이유 없음에 돌아간다.