임차인은 언제까지 대항요건을 유지해야 할까 (대법원 2000다614.. 판결)
판례해설 임대차보호법이 제정되기 전의 임차인은 대항력이나 우선변제권을 가지지 못함은 물론이거니와 집행권원을 갖지 않은 이상 배당 채권자도 될 수 없었다. 그러나 이로 인해 임대인이 임차 목적물의 소유권을 넘기거나, 임차 목적물에 대해 경매가 진행되어 소유자가 변경된 경우, 아무 잘못 없는 임차인이 속수무책으로 쫒겨나게 되자 입법자는 주택임대차보호법을 제정하였고, 이에 따라 보호받는 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우 대항력과 우선변제권을 갖게 되었다. 그렇다면 임차인은 언제까지 대항요건과 확정일자를 갖추어야 위와 같은 권리를 가질 수 있을까? 이에 대해 법원은 배당요구 종기를 넘어서 최종 낙찰기일까지 위 요건을 갖추어야 한다고 판단하였다. 따라서 임대차보호법의 보호를 받으려는 임차인은 끝까지 안심하지 말고 최종 낙찰기일까지 대항요건과 확정일자를 갖추어야 한다.
법원판단 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결) 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, 배당요구의 종기인 경락기일 이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다고 보아야 한다. 동일한 임차주택에 대하여 대항력을 가진 임차인이 중복하여 나타나거나 가장 임차인이 나타남으로 말미암아 경매절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지하여야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문이다. 그럼에도 불구하고, 원심은 주택의 인도와 주민등록이 존속되어야 할 종기로서의 경락기일은 재경매가 되기 전의 제1차 경락기일을 의미한다고 판단하였으니, 거기에는 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. |
