주택임대차보호법의 보호를 받는 임차인의 대항력과 우선변제권 발생 시기(대법원 98다469.. 판결)

판례해설

임차인이 주택의 점유와 더불어 주민등록을 갖추면 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 있다. 이때 대항력이 언제 발생했느냐는 배당절차에서 우선순위로 이어지기 때문에 매우 중요한 문제인바, 임차인의 대항력은 대항요건을 갖춘 다음 날에 생긴다.

대체 임차인의 대항력은 왜 대항요건을 갖춘 바로 그 날이 아니라 그 다음 날에 발생하는 걸까. 이는 등기를 완료한 저당권자와의 우선순위를 정리하기 위함이다. 만약 임차인의 대항력이 대항요건을 갖춘 날에 발생한다면 같은 날에 등기 절차를 마친 저당권자와의 우선순위가 문제되기 때문이다.

대상판결은 이러한 법리에서 한 발 더 나아가 해당 법리가 우선변제권의 순위 결정에도 동일하게 적용된다고 판단하였는바, 결국 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력은 물론 우선변제권 역시 대항요건을 갖춘 그 다음날에 발생한다고 할 것이다.

법원판단

구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것. 이하 법이라고 한다) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 법 제3조의2 제1항(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정된 현행법에서는 제3조의2 제2항)은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 판시 증거들을 종합하여 원고가 1996. 9. 24. 소외인 소유의 이 00아파트에 대하여 판시 근저당권설정등기를 마친 사실과 피고가 같은 달 19. 소외인으로부터 이 00아파트를 임차하여 그 임대차계약서에 확정일자를 갖추고 그 아파트를 인도받은 다음 위 근저당권설정등기일과 같은 날인 같은 달 24. 전입신고를 마친 사실을 인정하고, 그 인정 사실에 의하면 피고는 전입신고를 마친 날의 다음날인 같은 달 25.에야 법 제3조의2 제1항이 정하는 우선변제권을 취득하였으므로 그 전날인 같은 달 24. 근저당권설정등기를 마친 원고보다 후순위의 권리자라고 판단하였는바, 관련 증거를 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하고 여기에 사실오인이나 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.