주택임대차보호법의 취지에 맞지 않는 임차인은 주임법상 보호받는 소액임차인으로 볼 수 없다(대법원 2001다147.. 판결)

판례 해설

주택임대차보호법의 목적은 제1조에서 규정하고 있듯이 ‘국민 주거생활의 안전을 보장’하기 위함이다. 따라서 아무리 주택으로 사용되는 건물에 대해 임대차 계약을 체결하고 실제로 거주했다고 하더라도 그 목적이 거주가 아니라면 이는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.

이 사건에서 피고는 채무자에게 금전을 대여했다가 이를 변제받지 못할 상황이 되자 채무자 소유 주택 중 방 한 칸에 대해 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 있는 금액으로 보증금을 설정하고 임대차 계약을 체결하였고, 전입신고는 물론 실제로 거주하였지만 보증금을 지급하지는 않았다.

이에 대법원은 주택임대차보호법의 목적은 물론, 소액임차인을 더욱 특별히 보호하는 취지를 설시하면서, 결국 주택을 사용수익하기 위함이 아니라 선순위 담보권자보다 우선적으로 채권을 배당받기 위한 것이 목적이라면 해당 임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받는 소액임차인으로 볼 수 없다고 판단하였다.

배당절차에서 우선순위에 밀려 자신의 채권을 변제받지 못하게 될 채권자로서는 지푸라기라도 잡는 심정으로 위와 같이 소액임차인 등의 외관을 만들지만, 법의 취지에 해당하지 않는 사람은 아무리 형식적인 요건을 갖추었다고 하더라도 보호받을 수 없는 것은 어찌보면 당연하다.

법원 판단

주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 채택증거에 의하여 피고가 소외 안상수에게 1997. 7. 22. 1,000만 원, 1997. 10. 30. 1,000만 원, 1997. 12. 1. 5,000만 원 합계 7,000만 원을 대여하였다가 이를 변제받지 못하게 되자 1997. 12. 24. 위 안상수 소유의 이 사건 주택을 가압류하였는데, 이에 앞서 1997. 12. 20. 위 안상수와 이 사건 주택 중 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 실제 위 임대차보증금은 지급함이 없이 이 사건 주택에 입주하여 1997. 12. 27. 전입신고를 마치고 거주해 오고 있는 사실 등을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면 피고와 안상수의 위 임대차계약은 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하므로 피고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이 될 수 없다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 그와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가는바, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약이 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하다면 그 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 데에 있었던 경우라고 할 것이므로 앞서본 법리에 비추어 이러한 경우에는 피고를 소액임차인으로 보호할 수는 없다고 할 것이다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 원심판결에 임대차계약의 내용을 잘못 해석한 위법 등이 있다고 할 수 없다. 나아가 원심은 상고이유의 주장과 같이 이 사건 임대차보증금이 현실적으로 수수되지 않은 사정만을 들어 그와 같이 판단한 것이 아니라 그러한 사정과 함께 피고와 위 안상수의 기존 채권관계, 임대차보증금의 액수, 가압류사실 등 판시와 같은 사실들을 종합하여 이 사건 임대차계약이 채권회수의 수단으로 체결된 것으로 판단한 것이다. 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.