임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익에 있지 않다면 주택임대차보호법상의 대항력을 인정할 수 없다(대법원 2007다550.. 판결).
판례 해설
주택임대차보호법의 취지는 서민의 주거 안정을 도모하기 위함이다. 이에 따라 주택임대차보호법에서 요구하는 요건을 갖춘 임차인은 일반적인 민법의 보호보다 더 큰 보호를 받을 수 있다. 민법의 적용을 받는 임대차 관계에서는 임대차 계약 기간 중에 임차 목적물의 소유자가 변경된 경우, 임차인은 기존의 임대인에 대해서만 자신의 권리를 주장할 수 있을 뿐이므로 새로운 소유자가 기존 임대차 계약을 명시적으로 인수하지 않는 이상 아무리 임대차 계약 기간이 남아있다고 하더라도 새로운 소유자에게는 자신의 권리를 주장하지 못한 채 쫒겨나는 것은 물론, 그에게는 보증금 반환 청구를 할 수 없다는 문제가 있었다. 그러나 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 새로운 소유자에 대해서 계약 기간이 남아있음을 주장할 수 있는 것은 물론이고 보증금 반환 청구 역시 가능하다. 이는 새로운 소유자가 기존의 임대차 계약을 그대로 인수하기 때문에 가능한 것이다. 나아가 민법상 임차인은 판결문과 같은 집행권원을 받아야만 경매 절차에서 평등배당을 받을 수 있을 뿐이지만, 주택임대차보호법의 적용을 받는다면 집행권원이 없더라도 저당권자와 같은 우선변제효를 주장할 수 있다. 그렇기 때문에 간혹 일반채권자임에도 불구하고 외관상 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인으로 가장하는 경우가 있다. 이에 대법원은 비록 형식적으로는 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인이라고 하더라도 실질적으로는 진정한 임차인이 아니라면 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없음을 명확하게 하였다. 법원 판단 주택임대차보호법(이하 `법`이라 한다)의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조 ), 법 제3조 제1항 에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항 에서 제3조 제1항 의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결 등 참조). 기록에 의하면, ① 원고는 소외 1의 형인 소외 2의 딸로서 원고의 부모인 소외 2, 3이 소외 1에게 대여한 돈 중 일부인 5,000만 원을 이 사건 임대차보증금으로 대체하기로 하고 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, ② 소외 1은 00빌라 건축으로 인해 이 사건 임대차계약 당시 경제적으로 매우 어려운 상황에 있었던 사실, ③ 00빌라에 관한 강제경매절차에서 이 00빌라는 2003. 11. 1. 기준으로 토지를 제외한 건물의 시가가 5,600만 원에 불과한 것으로 감정평가된 사실, 원고의 어머니 소외 3도 소외 1에 대한 나머지 대여금채권 1억 500만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 2002. 2. 2. 00빌라 202호에 관하여 임대차계약을 체결하고 남편인 소외 2와 함께 전입신고를 마쳤고, 소외 1의 누나인 소외 4역시 소외 1에 대한 대여금채권 1억 3,000만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 2002. 9. 12. 00빌라 302호에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳤는데, 00빌라에 관한 강제경매절차에서 2003. 11. 1. 기준으로 토지를 제외한 202호 건물의 시가가 1억 3,000만 원, 302호 건물의 시가가 9,500만 원에 불과한 것으로 감정평가된 사실을 알 수 있는바, 원고는 비록 소외 2, 3의 소외 1에 대한 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하고 이 00빌라를 인도받아 주민등록을 마치고 거주함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건을 형식상 갖추었으나, 원고와 소외 1과의 관계, 원고 부모의 소외 1에 대한 대여금채권을 임대차보증금으로 대체한 점, 원고 이외에도 원고의 어머니와 소외 1의 누나가 원고와 같은 방법으로 임대차계약을 체결한 점, 이 00빌라의 시가와 이 사건 임대차보증금의 액수 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 임대차계약을 체결한 것이 이 00빌라의 사용, 수익을 목적으로 하였다기보다는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 소외 2, 3의 소외 1에 대한 대여금채권을 우선변제 받으려는 것이 주된 목적이 아니었는가 하는 의심이 들기에 충분하다. 그렇다면 원심으로서는 원고의 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었는지에 관해서 더 심리해 보았어야 할 것임에도, 형식적으로 주택임대차로서의 대항력 요건을 갖추었다는 사유만으로 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 취득하였다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있으며, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. |
