토지공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습법상의 법정지상권의 성립 여부(대법원 92다557.. 판결)

판례해설

물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때를 민법은 공유라고 표현한다(민법제262조). 즉 물건 자체가 구분되어 소유하고 있는 것이 아니라 비율에 의하여 소유하고 있기 때문에 그 행사나 처분에 관하여 민법은 제262조 이하에서 규정하고 있다. 즉 물건에 관하여 지분을 가지고 있는 공유자는 공유물 전부를 자신의 지분 비율로 사용, 수익할 수 있고(민법제262조), 공유물 관리에 관하여는 공유자 과반수의 동의(민법제265조)로, 그리고 보존행위는 각자가 할 수 있다(민법제265조). 더 나아가 공유물의 처분이나 변경행위는 당연히 공유자 전부의 동의를 받아야만 가능하다(민법제264조)

이 사건에서 토지 공유자는 다른 공유자 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축하였고 그 이후 절차가 진행되어 토지 및 건물의 소유자가 달라졌을 경우 법정지상권이 성립되었는지 여부가 문제 되었다.

사실 여기서 법정지상권의 성립이 민법에서 규정하는 관리행위라고 보았을 경우라면 다른 판단이 있을 수 있겠으나 법정지상권의 성립을 “처분 또는 변경”행위라고 판단하여 과반수의 동의를 받아 건물을 신축하였다고 하더라도 그 이후 법정지상권은 성립하지 않는다고 판단한 것이다.

대상판결에서 보는 바와 같이 법정지상권이 성립되면 토지 소유자는 최소 15 ~ 30년 이상 토지 사용을 하지 못하는 점(민법제280조)을 고려하여 본다면 “사용”보다는 “처분”에 가깝다고 보아 대법원의 판결은 지극히 타당한 것으로 보인다.

법원판단

1. 원심이 인정한 사실에 의하면, 원고들은 1990. 6. 5. 이 사건제1,2토지를 경락받아 같은해 6. 20. 그 경락대금을 납부함으로써 그 소유자가 되었다는 것인바, 그렇다면 그 경매전에 피고 b가 그 지상에 이 사건건물을 건축하면서 건축당시의 이 사건 토지의 공유자들의 과반수 이상의 승낙을 받았고, 원고 a는 그후 이 사건 토지의 공유자들로부터 169분의57지분을 매수하여 공유물분할청구를 하고, 이에 따른 경매절차에서 원고들이 이 사건 토지를 경락받아 취득하였다고 하여도 그것만으로는 같은 피고가 이 사건 토지에 관하여 관습법상의 법정지상권을 취득하였다고 할 수 없으므로,이와 같은 취지의 원심판단은 정당하다.

2. 논지는, 이 사건 제2토지의 공유자의 한사람이던 피고 b가 다른 공유자의 지분과반수의 동의를 얻어 이 사건 건물을 건축하였고, 원고들은 그 후 공유자 일부로 부터 공유지분을 취득하여 공유물 분할방법으로 경매를 통하여 이 사건 토지 전부의 소유권을 취득한 것이므로, 이는 토지와 건물이 동일인소유였다가 경매를 통하여 토지의 소유권만이 원고등에게 속하게 된 경우에 해당하여 피고 b는 그 토지에 관습법상의 법정지상권을 취득하였다는 것이나, 이와 같은 경우 이 사건 토지 자체에 관하여 관습상의 법정지상권이 성립되는 것으로 보게 되면 이는 토지공유자의 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다 할 것이므로 받아들일 수 없고(당원 1987.6.23. 선고 86다카2188 판결), 피고 b가 건축당시 토지공유자의 과반수의 동의를 얻었다면 이는 공유물의 관리행위에 해당하여 피고 b에 대하여 한 사용승낙이나 사용대차는 적법할지 몰라도, 이로써 경락취득인인 원고들에게는 대항할 수 없다고 할 것이다. 따라서 논지는 이유가 없다.

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.