동시이행 항변권 상실한 임차인이 계속 점유하면서 유치권을 주장할 경우, 그 주장의 가부(서울고등법원 2017나20100.. 판결)

[ 판례 해설 ]

  유치권 성립의 핵심인 점유는 기본적으로 적법한 점유여야 한다. 따라서 유치권자의 점유가 불법행위로 개시되었다면 유치권은 성립하지 않는다. 또한 점유를 시작할 때에는 적법한 점유였더라도 나중에 불법점유가 되었다면 이 경우에도 유치권의 성립은 부정된다. 

아래에서 살펴볼 사례에서는 임차인이 3회 이상 차임을 연체함으로써 임대차 계약이 해지되었다. 하지만 임차인은 계속해서 부동산을 점유하면서 되려 유치권을 주장했다. 

이에 대해 법원은 임차인이 동시이행항변권을 상실하였음에도 목적물을 반환하지 않고 계속 점유하는 것은 불법행위에 해당한다고 판단했다. 결국 임차인의 유치권 주장은 인정되지 않았고, 결국 불법점유하고 있던 기간 동안의 손해배상 책임까지 부담하게 되었다.

[ 법원 판단 ]

한편 임차인이 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 그 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253 판결 등 참조). 

앞서 본 증거들과 을 제19호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고는 단전을 당한 2015. 11. 3. 이후로도 이 사건 건물 곳곳에 ‘유치권 행사중’이라는 표시를 붙여두고 이를 점유하면서 원고에게 그 반환을 거부하던 끝에 2017. 4. 28. 인도집행이 이루어진 사실을 인정할 수 있다. 뒤에서 보는 바와 같이 피고가 반소로 구하는 손해배상청구권 등의 주장도 인정 할 수 없는 이상, 피고가 적법한 유치권을 가지고 있다거나 그 밖에 점유권원이 있었다고 보기도 어렵다. 따라서 단전일 이후 피고의 점유는 불법점유에 해당한다. 그러므로 피고는 원고에게 영업 중단 다음날인 2015. 11. 4.부터 이 사건 건물 인도일인 2017. 4. 28. 까지의 불법점유에 기한 손해배상금을 지급할 의무가 있다.