[ 판례 해설 ]

  유치권 성립에서 가장 중요하면서 까다로운 조건이 ‘점유’이다. 유치권 성립을 위한 점유는 유치권자의 직접 점유로도 가능하지만, 다른 사람을 통한 간접 점유나 점유보조자의 점유로도 인정된다. 대부분 유치권자가 공사업자인 관계로 실무에서는 점유매개관계에 있는 사람을 통한 간접점유로 성립요건을 충족한다. 

대표적인 점유매개관계는 임대차이다. 유치권자가 임차인과 임대차 계약을 체결하고 임차인이 점유를 시작하면 유치권자는 간접점유를 주장할 수 있는데, 문제는 임대차 계약이 해지되거나 기간 만료로 종료되는 경우이다.

오늘 살펴볼 사례에서는 유치권자 a가 b와 임대차 계약을 체결하고 b가 점유를 시작했다. 그러나 b는 임대차 계약 기간 동안 차임을 제대로 지급하지 않았다. 이에 a는 b에게 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보했고, 인도 소송에서도 a가 승소했지만, b는 점유를 이전하지 않고 계속해서 자신이 점유하고 있었다. 한편, 그 사이에 다른 채권자가 강제경매를 신청하였고, 해당 절차에서 c가 해당 건물을 낙찰받았다. 당연히 c는 직접 점유자인 b에게 인도 소송을 제기했다. 소송 사실을 안 a는 항소심에서 피고보조참가 신청을 하여 유치권을 주장하였다. 하지만 원심 법원은 a와 b 사이에 임대차계약이 해지되어 점유매개관계가 소멸했기 때문에 a는 간접 점유를 상실했다고 판단했다. 

그러나 대법원은 유치권자의 손을 들어주었다. 임대차 계약이 해지되었어도 여전히 b가 점유하고 있었기 때문에 a와 b의 점유매개관계가 소멸하지 않았다고 판단한 것이다. 따라서 유치권자와 직접점유자 사이에 법률관계가 종료되었어도 아직 직접점유자가 점유하고 있다면, 유치권자는 간접점유를 통한 유치권 항변을 할 수 있다.

[ 법원 판단 ]

  가. 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정 등 참조). 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요한데, 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다. 따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다.

  나. 원심은, 참가인과 피고 31 사이의 점유매개관계는 참가인이 피고 31과 사이에 체결한 임대차계약을 해지함으로써 소멸하였다고 판단하였다.

다. 그러나 위와 같은 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 그대로 수긍하기 어렵다.

1) 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

  가) 참가인은 2012. 7. 11. 피고 31에게 이 사건 부동산 104호를 임대하였고, 피고 31은 그 무렵부터 이를 점유하여 왔다.

  나) 참가인은 피고 31이 월세를 지급하지 아니하자 차임 연체를 이유로 임대차계약의 해지를 통고하는 한편, 피고 31을 상대로 이 사건 부동산 104호의 인도 등을 구하는 소를 제기하였다.

  다) 법원은 2014. 12. 4. 무변론으로 참가인 승소판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었으나, 피고 31은 그 후에도 이 사건 부동산 104호에 계속하여 거주하면서 원심 변론종결일 당시까지 이를 점유하여 왔다.

2) 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 참가인이 피고 31과 임대차계약을 체결하고 그로 하여금 이 사건 부동산 104호를 점유하게 하던 중 위 임대차계약이 해지되었더라도, 피고 31이 이 사건 부동산 104호를 계속하여 점유한 채 이를 참가인에게 반환하지 않은 이상 참가인의 위 104호에 대한 반환청구권이 소멸하였다고 할 수 없다. 따라서 위 임대차계약의 해지 사실만으로 참가인과 피고 31 사이에 점유매개관계가 단절되었다고 할 수는 없다.

3) 그럼에도 원심은 참가인이 임대차계약을 해지함으로써 참가인과 피고 31 사이의 점유매개관계가 소멸하였다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 간접점유의 성립요건인 점유매개관계에 관한 법리를 오해한 나머지 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.