대법원 1987.3.24. 선고 86다카164 판결 【전세금】

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【판시사항】

미등기무허가 건물을 양도받아 사실상 소유권을 행사하는 양수인이 주택임대차보호법 제3조

제2항 소정의 임대주택 양수인에 해당하는지 여부

【판결요지】

주택임대차보호법의 목적과 동법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이 전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 동법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제2항

【전 문】

【원고, 상 고 인】 오정숙

【피고, 피상고인】 유영자

【원심판결】 부산지방법원 1985.12.6 선고 85나589 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 합의부로 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시증거에 의하여 피고는 소외 백석인에게 1981.9.21 금 20,000,000원을, 이자는 월 4푼, 변제기는 같은 해 12.31로 약정하여 대여하면서 이에 대한 담보의 목적으로 부산 남구 민락동 178의 12 대 277.4평방미터중 위 백석인 소유인 839분의 519지분에 관하여 같은 해 9.22.자로 피고명의의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기를 경료한 사실, 같은 해 10월경 피고와 위 백석인 사이에 위 백석인이 1981.12.22까지 위 대여금을 변제하지 아니하면 위 대지에 관하여 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행함과 아울러 위 대지와 그 지상의 위 백석인 소유 미등기 무허가건물인 부록조 스레트지붕 평가건 점포 및 주택 건평 약 50평을 피고에게 인도 및 명도하기로 하는 내용의 제소전화해가 이루어지고, 그후 피고는 위 백석인이 위 대여금을 변제하지 아니하자 위 제소전화해조서정본에 의하여 위 대지에 관하여 1984.5.1자로 위 가등기에 기한 본등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 위 건물중 방 2칸, 부엌 1칸 약 10평을 소외 백석인으로부터 임차보증금 금 3,000,000원에 임차사용하면서 위 건물소재지에 주민등록을 전입하였음을 내세워 위 원고 점유건물부분과 상환으로 임차보증금 금 3,000,000원의 반환을 구하는 원고의 청구에 대하여, 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택양수인이라 함은 매매교환등 법률행위에 의하거나 상속, 공용징수, 경매등의 법률규정에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 일컫는다고 전제한 후, 피고가 위 대지에 관한 소유권을 취득하였다 할지라도 위 건물에 관하여는 피고명의의 이전등기를 경료하지 아니한 이상 아직 그 소유권을 취득하였다고 볼 수 없을 것이고(나아가 원심은 피고에게 위 건물에 관한 소유권이전등기청구권이 있는지도 의심스럽다고 하였다), 다만 피고는 그 담보권을 실행하기 위하여 위 백석인에게 위 건물의 명도를 구할 수 있을 뿐이며, 더구나 원고에 대하여는 원고와 위 백석인 사이의 임대차관계가 종료된 후에도 위 백석인을 대위하지 아니하면 독자적으로는 원고 점유사용부분의 명도를 구할 수 있는 지위에 있음에 불과하므로 이러한 지위에 있는 피고를 위 법 제3조 제2항 소정의 임차주택의 양수인이라거나 기타 임대할 권리를 승계한 자로 볼 수 없다고 판시하여 원고의 청구를 배척하고 있다.

그러나 원심이 인정한 사실에 의하더라도 소외 백석인과 피고사이에 위 제소전화해를 할 당시 그 목적물에 위 미등기 건물도 포함되어 있었고, 원심이 배척하지 아니한 성립에 다툼이 없는 갑 제6호증의 1,2(각 임대차계약서), 같은 을 제18호증(화해조서)의 각 기재에 의하면, 피고는 위 대지에 관하여 자기명의로 지분소유권이전등기를 경료한 다음, 위 건물중 주택 및 점포 약 15평에 관하여는 1984.10.30 소외 박성철과 사이에 점포 및 방 2칸 약 20평에 관하여는 1984.12.27(갑 제6호증의 2의 1985년이라는 기재는 그 내용으로 보아 오기로 보인다) 소외 황성규와 사이에 각 임대차계약을 체결한 일이 있으며, 1984.12.18에는 부산지방법원 제8호 법정에서 피고와 소외 백석인을 상대로 임대보증금의 반환을 구하는 소외 강정복과 사이에 "피고 유영자는 1984.12.31까지 원고(그 사건에 있어 위 강정복)로부터 점포 1칸을 명도받음과 동시에 금 2,000,000원을 지급하고, 피고 백석인은 1985.1.31까지 금 500,000원을 지급한다"는 소송상 화해를 한 일이 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 피고가 비록 위 건물이 미등기 무허가건물이어서 소외 백석인으로부터 그 소유권이전등기를 경료받지는 못하였다 하더라도 위 건물을 소외 백석인으로부터 명도받아 이에 대하여 소유자로서의 권리를 배타적으로 행사하고 있음이 분명하다 할 것이다.

2. 그렇다면 주택임대차보호법이 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로서 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 그 제3조 제2항이 임차주택의 소유권을 취득한 자로 한정하지 아니하고, 널리 그 주택에 관하여 임대할 권리를 승계한 자를 포함한 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때 피고가 비록 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 경료하지 못하였다 하더라도 위 인정과 같이 위 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 이상 전소유자로부터 그 일부를 임차한 원고에 대한 관계에서는 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보는 것이 상당하다 할 것임에도 불구하고, 원심이 그 거시의 증거만으로 피고가 아직 위 건물에 대한 소유권을 취득하지 아니하였으므로 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택양수인에 해당하지 아니한다고 단정하였음은 필경 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였을 뿐만 아니라 위 법소정의 임차주택양수인에 관한 법리를 오해한 잘못을 저질렀다 할 것이므로 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 피기하고, 사건을 다시 심리판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

                                        박병규 변호사(법무법인 단천 대표,T.536-0999)