대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결 【배당이의】

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【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주민등록이 임대차의 공시 방법으로서 유효한지 여부의 판단 기준

[2] 다가구용 단독주택에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나 소관청이 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우, 위 건물의 일부나 전부를 임차한 임차인이 전유 부분의 표시 없이 지번만을 기재하여 전입신고를 한 것이 임대차의 공시 방법으로 유효한지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시 방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.

[2] 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유 부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반사회 통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 임대차의 공시 방법으로 유효하다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 / [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항

【참조판례】

[1][2] 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결(공1997하, 3820), 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결(공1998상, 614) /[1] 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결(공1996상, 1524), 대법원 1997. 7. 11. 선고 97다10024 판결(공1997하, 2489), 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결(공1999상, 881)

【전 문】

【원고,상고인】 이판근 (소송대리인 변호사 김종호)

【피고,피상고인】 중소기업은행 외 3인 (피고 소송대리인 법무법인 신화 담당변호사 강명훈)

【원심판결】 서울고법 1998. 12. 29. 선고 97나40027 판결

【주문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시 방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이고(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결, 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결 등 참조), 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유 부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반사회 통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 임대차의 공시 방법으로 유효하다고 할 것이다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결, 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시 증거에 의하여, 원심 판시 별지 목록 기재의 이 사건 구분건물이 속해 있는 1동의 건물은 원래 구분소유가 불가능한 이른바 다가구용 단독주택으로 건축허가되고, 1991. 9. 26. 준공되어 건축물관리대장상 구분소유가 불가능한 건물로 등재되었는데, 실제로는 위 건물이 구분소유가 가능한 구조로 건축되었고, 이에 위 건물을 신축한 소외 안상헌은 위 건물을 구분소유가 가능한 구분건물로 변경등록하기 위하여 서울 은평구에 건축물관리대장 기재 사항의 변경신청을 하였으나 그 변경등록이 거부되자 1991. 10. 12.경 서울지방법원 은평등기소에 부동산등기법 제56조의2의 규정에 의거하여 구분등기신청을 하여, 위 건물에 관하여 지층, 1층(이 사건 구분건물), 2층, 3층의 4개의 구분건물로의 구분소유권등기가 경료된 사실, 원고는 1992. 1. 24. 당시 이 사건 구분건물의 소유자이던 소외 송기철로부터 이 사건 구분건물을 임차보증금은 금 50,000,000원, 임차기간은 1992. 2. 23.부터 12개월간으로 각 정하여 임차하여 1992. 2. 23. 위 송기철에게 위 임차보증금을 모두 지급하고 원고의 가족들과 함께 이 사건 구분건물에 입주하였고, 위 임대차계약서상 1992. 7. 3.자로 확정일자를 갖춘 사실, 원고는 1992. 2. 17.자로 이 사건 구분건물에 대한 주민등록 전입신고를 함에 있어서, 주민등록지의 주소를 위 1동의 건물의 지번인 서울 은평구 녹번동 29의 97로만 기재하여 전입신고를 한 사실, 원고는 1994. 7. 7. 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 자신만 고양시 주엽동 117 문촌마을 1603동 802호로 주민등록을 옮겼다가 다시 1995. 4. 11. 위 녹번동 29의 97로 주민등록 전입신고를 하였고, 1996. 11. 11. 그 주민등록상의 지번을 서울 은평구 녹번동 29의 97 1층으로 정정한 사실, 한편 이 사건 구분건물에 관하여, 서울지방법원 은평등기소 1994. 12. 22. 접수 제65771호 채무자 송기철, 채권최고액 금 36,000,000원, 근저당권자 피고 중소기업은행으로 된 근저당권설정등기, 같은 등기소 1996. 1. 9. 접수 제912호 채무자 고재용, 채권최고액 금 26,000,000원, 근저당권자 피고 주식회사 한국상업은행으로 된 근저당권설정등기, 같은 등기소 1996. 1. 18. 접수 제2172호 채권자 피고 구희중, 청구금액 금 3,000,000원으로 된 가압류기입등기 및 같은 등기소 1996. 1. 22. 접수 제2697호 채무자 이옥순, 채권최고액 금 7,500,000원, 채권자 피고 장석홍으로 된 근저당권설정등기가 각 경료된 사실, 피고 중소기업은행은 위 근저당권에 기하여 서울지방법원 서부지원에 이 사건 구분주택에 관하여 위 지원 96타경8051호로 부동산임의경매신청을 하여, 위 지원의 1996. 4. 8.자 경매개시결정 이후 경매절차가 진행된 끝에 이 사건 구분건물이 금 67,000,000원에 낙찰되어 그 낙찰대금이 완납된 사실, 원고와 피고들은 모두 위 지원에 권리신고 및 배당요구를 하였는데, 위 지원은 배당기일인 1997. 1. 24. 이 사건 구분주택의 매각대금 67,000,000원에 보증금 이자 금 150,219원을 더하고 거기서 집행비용 금 2,034,210원을 공제한 나머지 금 65,116,009원을 배당금액으로 하여, 제1순위로 근저당권자인 피고 중소기업은행에 대하여 배당요구금액 전액인 금 35,522,508원, 제2순위로 근저당권자인 피고 주식회사 상업은행에 대하여 배당요구금액 전액인 금 22,565,479원, 제3순위로 위 제2순위까지의 배당잔여액 금 7,028,022원을 가압류권자인 피고 구희중에 대하여 가압류채권금액 금 3,000,000원 중 금 1,057,066원과 근저당권자 피고 장석홍에 대하여 배당요구금액 금 6,242,400원 중 금 5,970,956원으로 안분하여 각 배당하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 인정한 다음, 피고들의 각 근저당권설정등기 및 가압류시 원고는 각 구분건물별로 구분등기가 되어 있는 이 사건 1동의 건물의 지번인 서울 은평구 녹번동 29의 97로만 기재하여 주민등록 전입신고를 하였는바, 위와 같은 주민등록으로는 일반 사회통념상 임차권자인 원고가 이 사건 구분건물에 주소를 가진 자로 등록되었다고 인식할 수는 없을 것이므로, 위 주민등록은 위 임대차의 공시 방법으로서 유효한 것이라 할 수 없다고 판단하였다.

그러나, 원심이 판시한 바와 같이, 이 사건 구분건물이 속해 있는 1동의 건물은 원래 구분소유가 불가능한 이른바 다가구용 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재되었는데, 나중에 지층, 1층, 2층, 3층의 4개의 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우라면, 앞에서 본 법리에 비추어, 원고가 이 사건 구분주택 1층을 임차하여 인도받고 주민등록 전입신고를 함에 있어 그 주소를 위 다가구용 단독주택 1동 전체의 부지의 번지만 기재하고 그 구분건물의 표시인 1층이라는 기재를 하지 않았다고 하더라도, 원고의 위 주민등록은 위 임대차의 공시 방법으로서 유효하다고 봄이 상당하다.

그럼에도 불구하고 이와 달리 판단한 원심판결에는 주택임대차보호법상의 주민등록에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

                                        박병규 변호사(법무법인 단천 대표,T.536-0999)