대법원 2004. 12. 24. 자 2003마1665 결정 【부동산낙찰허가】

--------------------------------------------------

【판시사항】

매각허가결정의 확정 후 매각대금의 지급기일이 지정되기 전에 매각목적물의 일부가 멸실된 경우 감액결정의 허용 가부(적극)

【결정요지】

임의경매절차가 진행되어 그 매각허가결정이 확정되었는데 그 매각대금 지급기일이 지정되기 전에 그 매각목적물에 대한 소유자 내지 채무자 또는 그 매수인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 말미암아 그 매각목적물의 일부가 멸실되었고 그 매수인이 나머지 부분이라도 매수할 의사가 있어서 경매법원에 대하여 그 매각대금의 감액신청을 하여 왔을 때에는 경매법원으로서는 민법상의 쌍무계약에 있어서의 위험부담 내지 하자담보책임의 이론을 적용하여 그 감액결정을 허용하는 것이 상당하다.

【참조조문】

민법 제572조 제578조

【참조판례】

대법원 1973. 12. 12.자 73마912 결정(공1974 7694) 대법원 1979. 7. 24.자 78마248 결정(공1979 12101)

【전 문】

【재항고인】 온양농업협동조합 (소송대리인 서정 법무법인 담당변호사 전익수 외 3인)

【원심결정】 울산지법 2003. 10. 2.자 2003라22 결정

【주문】

재항고를 기각한다.

【이유】

재항고이유(재항고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 재항고보충이유서는 이를 보충하는 범위 내에서)를 본다.

임의경매절차가 진행되어 그 매각허가결정이 확정되었는데 그 매각대금 지급기일이 지정되기 전에 그 매각목적물에 대한 소유자 내지 채무자 또는 그 매수인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 말미암아 그 매각목적물의 일부가 멸실되었고 그 매수인이 나머지 부분이라도 매수할 의사가 있어서 경매법원에 대하여 그 매각대금의 감액신청을 하여 왔을 때에는 경매법원으로서는 민법상의 쌍무계약에 있어서의 위험부담 내지 하자담보책임의 이론을 적용하여 그 감액결정을 허용하는 것이 상당하다( 대법원 1979. 7. 24.자 78마248 결정 참조).

원심결정 이유에 의하면 원심은 기록에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음 (1) 이 사건 낙찰자 공진혁이 원심결정 별지 목록 제4건물(이하 이 사건 건물이라 한다)과 제9건물이 당연히 철거될 운명에 있다는 사실을 알면서도 이 사건 경매에 입찰하였다는 재항고인의 주장에 대하여 그 판시와 같은 인정 사실만으로는 공진혁이 위와 같은 사실을 알면서도 입찰에 참가하였다고 보기는 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며 (2) 이 사건 건물 중 일부가 철거되더라도 이 사건 건물이 유치원으로서의 기능을 유지할 수 있다는 재항고인의 주장에 대하여 이 사건 건물 중 철거명령이 내려진 부분을 철거하면 이 사건 건물은 물리적으로는 사용가능하나 화장실 및 계단 일부가 철거 부분에 포함되고 도시계획시설도로에 저촉되어 증축마저 불가능한 점을 고려할 때 유치원으로 사용되기는 곤란하다는 이유로 재항고인의 주장을 배척하였다.

위에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고 거기에 주장과 같이 채증법칙에 위배하여 사실을 오인하는 등의 위법이 없으며 경매법원이 결정한 매각대금이 너무 낮아 부당하다는 취지의 주장은 적법한 재항고이유로 삼을 수도 없다.

그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

512쪽⇒

민법 제578조 제3항 소정의 손해배상책임을 부담하는지 여부

대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결 【손해배상(기)】

--------------------------------------------------

【판시사항】

[1] 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸한 경우 후순위 임차권의 대항력의 소멸 여부(소극)

[2] 강제경매의 채무자가 낙찰대금지급기일 직전에 선순위 근저당권을 소멸시켜 후순위 임차권의 대항력을 존속시키고도 이를 낙찰자에게 고지하지 아니하여 낙찰자가 대항력 있는 임차권의 존재를 알지 못한 채 낙찰대금을 지급한 경우 채무자가 민법 제578조 제3항 소정의 손해배상책임을 부담하는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.

[2] 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 낙찰자에게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 / [2] 주택임대차보호법 제3조 민법 제578조 제3항

【참조판례】

[1] 대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정(공1998하 2491)

【전 문】

【원고상고인】 권오현 (소송대리인 법무법인 한서 담당변호사 홍진원)

【피고피상고인】 박종규

【원심판결】 서울고법 2002. 11. 1. 선고 2002나18604 판결

【주문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】

1. 원심의 판단요지

원심판결 이유에 의하면 원심은 이 사건 아파트가 원래 피고의 소유로서 1998. 5. 29. 채권최고액 3600만 원 근저당권자 수산업협동조합중앙회로 된 근저당권설정등기가 1999. 10. 18. 채권최고액 2400만 원 근저당권자 윤필중으로 된 근저당권설정등기가 각 경료되었는데 같은 해 12. 23. 채권자 김영진의 신청으로 서울지방법원 남부지원 99타경 55837호로 강제경매절차가 개시되어 원고가 2000. 12. 13. 실시된 입찰기일에 최고가로 입찰하여 같은 달 20. 낙찰허가결정이 고지되었고 대금지급기일이 2001. 1. 10.로 지정된 사실 한편 김종선은 1999. 6.경 피고로부터 이 사건 아파트를 임차보증금 7000만 원에 임차하여 처인 신덕자를 비롯한 가족들과 함께 입주하였고 같은 해 6. 29. 신덕자가 이 사건 아파트로 전입신고를 마쳤는데 피고는 신덕자로부터 임차보증금의 반환을 요구받고도 이에 응하지 못하고 있던 차에 임차권의 대항력이라도 유지될 수 있도록 선순위 근저당권을 말소하여 달라는 간청에 못 이겨 대금지급기일 전인 2001. 1. 5.경 선순위 근저당권자인 수산업협동조합중앙회에 피담보채무를 변제하고 같은 달 6. 근저당권설정등기를 말소시켰고 원고는 대금지급기일인 같은 달 10. 대금을 지급하고 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 사실 그 후 신덕자는 같은 해 3. 8. 원고를 상대로 서울지방법원 남부지원 2001가단10575호로 임차보증금 반환청구의 소를 제기하였고 일부 패소판결에 대하여 서울고등법원에 항소한 결과 2002. 6. 19. 위 법원으로부터 임차보증금 7000만 원 전부에 대한 승소판결을 선고받아 이 판결이 같은 해 9. 30. 상고기각으로 확정된 사실을 인정한 다음 피고는 강제경매를 당하는 채무자로서 경매절차에 별 관심이 없었을 뿐만 아니라 법률전문가도 아닌 관계로 신덕자의 독촉에 밀려 선순위 근저당권을 소멸시키면서도 그로 인하여 임차권의 대항력이 유지되어 낙찰자에게 대항할 수 있게 되고 낙찰자인 원고로서는 그 임차보증금반환채무를 인수하게 되어 동액 상당의 손해가 발생한다고 하는 구체적인 사실 내지 법적 효과에 대하여 확실히 알고 있었다고 볼 수 없으므로 원고에게 이러한 사정을 고지하지 아니하였다고 하여 피고에게 손해배상책임을 물을 수는 없고 한편으로는 경매의 특성상 경매에 참가하고자 하는 자는 자신의 위험부담하에 경매목적물에 관한 권리관계를 분석하여 자신의 책임으로 입찰하는 것이라는 점에서도 피고에게 손해배상 책임을 물을 수 없다고 판단하였다.

2. 이 법원의 판단

이러한 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 수긍할 수 없다.

부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니하고 ( 대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정 참조) 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 낙찰자에게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다 .

원심이 인정한 사실관계를 위와 같은 법리에 비추어 볼 때 피고가 채무자로서 경매목적물인 이 사건 아파트에 신덕자의 대항력 있는 임차권의 존속이라는 부담이 발생하게 된 사정을 잘 알면서도 낙찰자인 원고에게 이를 고지하지 아니한 이상 이로 인하여 원고가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다.

한편 경매에 참가하고자 하는 자는 자기의 책임과 위험부담하에 경매공고 경매물건명세서 및 집행기록 등을 토대로 경매목적물에 관한 권리관계를 분석하여 경매참가 여부 및 매수신고가격 등을 결정하여야 하나 경매기일이 지난 후에 발생한 위에서 본 바와 같은 사정변경에 대하여는 그로 인한 부담을 최고가매수신고인 또는 경락인에게 귀속시킬 수는 없다 할 것이다.

이와 달리 원심은 판시와 같은 이유로 피고에게 손해배상책임을 물을 수 없다고 판단하였으니 거기에는 민법 제578조에 정한 경매와 매도인의 담보책임에 관한 법리를 오해한 위법이 있다.

3. 결 론

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

박병규 변호사(법무법인 단천 대표 T.536-0999)