대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결 【건물명도등】

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【판시사항】

[1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 배당표에 전액 배당받는 것으로 기재되었으나 후순위채권자가 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 경우 임차인은 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지 여부(한정 적극)

[2] 경락인의 명도청구에 대해 임차인이 임차보증금이 배당된 배당표가 확정되지 않았음을 이유로 동시이행의 항변을 하는 경우의 판결주문

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제3조의2 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점 경매절차의 안정성 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다.

[2] 변론종결일 현재 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 한다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제3조의2 제1항 제4조 제2항 민법 제536조 제1항 / [2] 민법 제536조 제1항

【참조판례】

대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하 2793)

【전 문】

【원고 상고인】 조양래 (소송대리인 변호사 김창수)

【피고 피상고인】 안영순 (소송대리인 변호사 이석우)

【원심판결】 서울지법 1997. 1. 24. 선고 96나29761 판결

【주문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.

1. 제1점에 대하여

기록에 의하여 검토하여 보면 원심이 거시 증거에 의하여 피고가 1994. 6. 2. 이 사건 건물의 명의수탁자인 소외 안순호로부터 이 사건 건물을 임대차보증금은 금 80000000원 임차기간은 1994. 6. 16.부터 12개월로 정하여 임차한 다음 같은 달 16.까지 위 임대차보증금 전액을 지급하고 입주하여 같은 해 7. 11. 주민등록을 마쳤다고 인정한 조처는 정당하고 거기에 소론과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

2. 제2 3점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은 임차목적물인 이 사건 건물의 경락인인 원고로부터 임대차보증금 80000000원을 반환받기까지는 원고의 청구에 응할 수 없다는 피고의 동시이행의 항변에 대하여 거시 증거에 의하여 피고가 1995. 8. 1. 임차목적물인 이 사건 건물에 대하여 진행중이던 서울지방법원 95타경10595호 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 위 임대차보증금 80000000원에 대하여 배당요구를 하였고 이에 경매법원이 피고에게 위 임대차보증금 80000000원을 배당하는 것으로 배당표를 작성하였으나 후순위채권자로서 근저당권자인 소외 주식회사 한솔상호신용금고(이하 소외 금고라 한다)가 피고를 상대로 서울지방법원 95가합105473호로 배당이의의 소를 제기하였는데 위 소송에서 피고 패소판결이 선고되었으며 그 판결이 그 시경 확정됨으로써 결국 피고는 위 경매절차에서 위 임대차보증금 80000000원을 전혀 배당받지 못하게 된 사실 위 소송에서 피고가 패소한 것은 피고가 대항력 있는 임차인이 아니라는 이유에서가 아니라 소외 금고가 이 사건 건물을 담보로 하여 피고의 남편인 소외 이윤호에게 대출을 실시하면서 이 사건 건물에 대한 임대차관계를 조사할 당시 피고가 위 이윤호로 하여금 보다 많은 금액의 대출을 받을 수 있도록 하기 위하여 위 이윤호와 통모하여 이 사건 건물에는 임차인이 없으며 피고 자신도 임차인이 아니라는 취지의 확인을 해주고서도 위 경매절차에서 태도를 번복하여 우선변제받을 권리가 있는 임차인이라고 주장하며 배당을 구하는 것은 신의칙에 반한다는 이유 때문이었던 사실 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물을 경락받은 사실을 인정한 다음 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 그 보증금 전액을 배당받지 못한 경우에는 배당받지 못한 잔액을 경락인으로부터 반환받을 수 있다고 할 것인데 이 사건 건물에 대한 대항력 있는 임차인인 피고가 위 경매절차에서 그 임대차보증금을 전혀 배당받지 못하였으므로 피고는 임차목적물인 이 사건 건물의 양수인인 원고에 대하여 그 임대차보증금 전액을 반환받을 수 있고 원고의 위 임대차보증금 반환의무와 피고의 이 사건 건물에 대한 명도의무는 동시이행관계에 있다고 판단하였다.

임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항 제2항 제3조의2 제1항 제2항 제4조 제2항의 규정들의 취지에 비추어, 위 각 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 할 것이다(대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 467 468 469 판결 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조).

그리고 위 각 규정에서 임차인에게 위 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 그 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점 경매절차의 안정성 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때 위 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 그 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 위 임차인이 위 경매절차에서 그 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때 즉 위 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있다고 봄이 상당하다고 할 것이다. 따라서 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 위 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 그 동시이행의 항변 속에는 위 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있으므로 그 변론종결일 현재 위 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속중이어서 위 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 위 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 할 것이다.

그런데 기록과 관계 법령에 의하면 피고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 제3조의2 제1항 규정의 요건을 갖춤으로써 위 두 가지 권리를 겸유하고 있던 임차인으로서 그 임차목적물인 이 사건 건물에 대하여 진행되고 있는 위 경매절차에서 배당요구를 하였고 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 80000000원 전액을 배당받을 수 있음을 알 수 있으므로 피고로서는 경락인인 원고에게 대항하여 위 보증금을 반환받을 때까지 그 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 이 사건에 있어서 위 배당이의소송이 종료하여 피고에 대한 배당표가 확정될 때까지는 원고에 대하여 이 사건 건물의 명도를 거절할 수 있다고 할 것이다.

한편 기록에 의하면 위 경매법원도 피고에게 위 보증금 전액을 배당하는 것으로 배당표를 작성하였는데 후순위채권자인 소외 금고가 피고를 상대로 배당이의소송을 제기하는 바람에 피고에 대한 배당표가 확정되지 아니한 상태에서 경락인인 원고가 피고를 상대로 이 사건 건물의 명도를 청구하는 이 사건 소송을 제기하자 피고가 원고로부터 위 보증금을 반환받기까지는 원고의 청구에 응할 수 없다는 동시이행의 항변하였음을 알 수 있다. 그리고 원심은 이 사건 원심 변론종결일 현재 위 배당이의소송의 제1심판결이 이미 확정되었다고 인정하고 있으나 기록상 이를 인정할 만한 아무런 자료를 발견할 수 없으므로 이는 증거 없이 사실을 오인한 잘못을 저지른 것이라고 아니할 수 없다.

사정이 이와 같다면 원심으로서는 위 배당이의소송이 종료하여 피고에 대한 배당표가 확정되었는지의 여부에 관하여 심리한 다음 이미 종료하여 피고에 대한 배당표가 확정된 경우에는 피고의 위 항변을 배척하고 아직도 계속중이어서 피고에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 피고에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 이에 이르지 아니한 채 피고의 동시이행의 항변을 받아들인 조처는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다 하지 아니한 잘못을 저지른 것이라 아니할 수 없으며 이는 판결에 영향을 미쳤음이 명백하므로 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 필요도 없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

박병규 변호사(법무법인 단천 대표 T.536-0999)