임차인의 대항력 유지를 위한 필수 조건 사업자등록과 전차인의 역할(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다640.. 판결)

[ 판례해설 ]  

 임대차보증금 반환채권에 대한 대항력 또는 우선변제권을 행사하기 위해선 상가건물 임대차보호법의 규정에 따라 특정 요건을 충족해야 한다. 우선 임차인은 상가건물을 인도받은 후 사업자등록을 완료하면 그 다음날부터 상가건물 임대차보호법상의 대항요건을 갖추게 된다. 

그러나, 대상판결에서는 임차인이 사업자등록을 마치고 영업을 하지 않거나 영업을 영위할 수 없는 부득이한 경우, 전차인이 대신 건물을 사용하는 경우에도 해당 대항력을 유지할 수 있는지가 문제 되었다.

이에 법원은 사업자등록은 대항력 및 우선변제권의 취득 요건뿐만 아니라 존속 요건이기도 하여 임차인이 폐업으로 인해 사업자등록증을 상실하고, 전차인 또한 사업자등록을 하지 않았을 경우에는 더 이상 대항력을 존속하지 않는다고 보았다.

[ 법원 판단 ]

상가 건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득 요건일 뿐만 아니라 존속 요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.
 

그런데 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업 개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 지체 없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, 사업자가 폐업하거나 사업 개시일 전에 등록한 자가 그 후 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 사업장 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항 의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가 임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것이다. 
 

원심이 같은 취지에서, 이 사건 점포의 임차인인 피고가 사업자등록 후인 2003. 5. 27. 000에게 이 사건 점포를 전대하고, 그 무렵 스낵코너 영업을 그만두어 사실상 스낵코너 영업을 폐업함으로써 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가건물 임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없게 되었고, 한편 위 점포를 전차하여 스낵코너 영업을 한 000는 그 명의로 이 사건 점포에 대하여 사업자등록을 한 바 없으므로, 피고는 이 사건 점포에 대하여 대항력 및 우선변제권을 상실하였다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.