대법원 1997. 10. 13. 자 97마1612 결정 【낙찰불허가】

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【판시사항】

[1] 직권에 의한 경락불허가 사유인 민사소송법 제633조 제6호 소정의 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에 해당하는지 여부에 대한 판단 기준

[2] 입찰기일까지 임차인의 배당요구가 없어 낙찰인이 그 임대차를 승계하는 것으로 물건명세서가 작성되었으나 그 뒤 낙찰기일 전에 임차인이 배당요구를 하여 낙찰인이 그 임대차를 승계하지 않게 된 경우 물건명세서상의 하자로 인한 경락불허가 사유가 되는지 여부(적극)

【결정요지】

[1] 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사( 같은 법 제603조의2)와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은 일반인에게 경매 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수 희망자가 경매 대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있으므로 같은 법 제635조 제2항 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에 해당하는지 여부는 그 하자가 일반 매수 희망자가 매수 의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 하고 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다.

[2] 경매법원이 선순위 근저당권의 설정일자와 임차인이 아파트를 점유하고 있다는 것 및 선순위 근저당권 설정일자보다 앞선 주민등록 전입일자를 기재하고 임차보증금액란은 공란으로 하여 작성한 입찰물건명세서는 임차인의 임대차계약일자 및 임차보증금 내지 전세금에 관한 사항이 제대로 조사 기재되지 아니하였을 뿐만 아니라 입찰기일까지는 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하지 아니하여 단순히 선순위의 임차인이 존재하는 것으로만 기재되어 있어 낙찰인이 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하여야 하는 것으로 되어 있었으나 그 직후에 임차인이 확정일자를 갖춘 임대차계약서에 기한 권리신고 및 배당요구를 함으로써 낙찰기일을 기준으로 할 때에는 임차인의 임차권이 낙찰로 인하여 소멸하는 것으로 되어 낙찰자가 이를 인수 승계하지 아니하는 상태로 되었는데도 이를 제대로 반영 기재하지 아니한 결과로 된 경우 이와 같은 입찰물건명세서 작성의 하자는 임차인의 임차보증금액이 아파트의 당초의 감정평가액의 1/2 및 그 후 입찰기일에서의 최저입찰가격의 4/5를 초과하는 점에 비추어 일반 수요자의 매수 의사 및 매수신고가격의 결정에 적지 않은 영향을 미쳤을 것이라고 봄이 상당하므로 이는 민사소송법 제633조 제6호 제635조 제2항 소정의 낙찰불허가 사유에 해당한다.

【참조조문】

[1] 민사소송법 제617조의2 제633조 제6호 제635조 제2항 / [2] 민사소송법 제617조의2 제633조 제6호 제635조 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 1994. 1. 15.자 93마1601 결정(공1994상 785) 대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정(공1996상 51)

【전 문】

【재항고인】 정대용

【원심결정】 서울지법 1997. 5. 21.자 96라2632 결정

【주문】

재항고를 기각한다.

【이유】

재항고이유를 본다.

1. 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사( 제603조의2)와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은 일반인에게 경매 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수 희망자가 경매 대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이므로 같은 법 제635조 제2항 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수 희망자가 매수 의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다 ( 대법원 1994. 1. 15.자 93마1601 결정 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 등 참조).

2. 원심결정 이유에 의하면 원심은 경매법원의 이 사건 입찰 대상 부동산(이하 이 사건 아파트라 한다)에 대한 현황조사의 결과 재항고인이 이 사건 아파트에 대한 주식회사 부국상호신용금고의 1993. 10. 15.자 제1순위 근저당권보다 앞선 일자인 1991. 8. 16. 이 사건 아파트에의 주민등록 전입을 마친 임차인으로 조사되었으나 그 임차보증금액은 밝혀내지 못한 사실 이에 경매법원은 선순위 근저당권의 설정일자와 재항고인이 이 사건 아파트를 점유하고 있다는 것 및 그 주민등록 전입일자를 기재하고 임차보증금액란은 공란으로 한 입찰물건명세서를 작성하여 그 사본을 비치하고 재항고인에게는 권리신고 및 배당요구에 관한 통지를 하고 1996. 9. 17. 최저입찰가격을 금 170000000원으로 한 제1회 입찰기일을 실시하였으나 유찰된 사실 그 후 최저입찰가격이 금 108800000원으로 저감된 1996. 11. 19. 10:00의 입찰기일에서 재항고인이 금 122200000원에 최고가 매수신고를 김석화가 금 121000000원에 차순위 매수신고를 한 사실 그러자 재항고인은 그 입찰기일이 종료된 직후인 같은 날 13:00경 전세계약일은 1993. 10. 6. 전세금은 금 88000000원 주택 인도일 및 주민등록 전입일자는 1991. 8. 16.이며 1993. 10. 6. 임대차계약서에 확정일자까지 받았다고 주장하면서 그 권리신고 및 배당요구서를 제1심에 제출한 사실을 인정한 다음 경매법원이 작성한 입찰물건명세서는 재항고인의 임대차계약일자 및 임차보증금 내지 전세금에 관한 사항이 제대로 조사 기재되지 아니하였을 뿐만 아니라 1996. 11. 19.의 입찰기일까지는 재항고인이 권리신고 및 배당요구를 하지 아니하여 단순히 선순위의 임차인이 존재하는 것으로만 기재되어 있어 낙찰인이 그 임대차에 관한 권리·의무를 인수 승계하여야 하는 것으로 되어 있으나 그 직후에 재항고인이 확정일자를 갖춘 임대차계약서에 기한 권리신고 및 배당요구를 함으로써 낙찰기일을 기준으로 할 때에는 재항고인의 임차권이 낙찰로 인하여 소멸하는 것으로 되어 낙찰인이 이를 인수 승계하지 아니하는 상태로 되었는데도 이를 제대로 반영 기재하지 아니한 결과로 되었다고 할 것이고 이와 같은 입찰물건명세서 작성의 하자는 재항고인의 임차보증금액이 이 사건 아파트에 대한 당초의 감정평가액의 1/2 및 위 입찰기일에서의 최저입찰가격의 4/5를 초과하는 점에 비추어 일반 수요자의 매수 의사 및 매수신고가격의 결정에 적지 않은 영향을 미쳤을 것이라고 봄이 상당하다고 할 것이므로 이는 민사소송법 제633조 제6호 제635조 제2항 소정의 낙찰불허가 사유에 해당한다 고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면 원심의 이와 같은 판단은 앞서 본 대법원의 견해에 따른 것으로 정당하고 원심결정에 재항고이유에서 지적하고 있는 바와 같은 민사소송법 제617조의2에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 재항고이유는 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 재항고를 기각하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다.

박병규 변호사(법무법인 단천 대표 T.536-0999)