용인 기흥 `성원 상떼레이크뷰` 대지권 판결

시공사인 성원건설 부도 후 하도급업체의 유치권행사, 그와 관련된 아파트 내 위장전입문제, 대지권 미등기인 상태에서 건물만이 경매로 나와 낙찰자마다 큰 가격차이를 보이면서 수십채의 아파트가 처분되는 등 여러 화제를 모았던 용인 기흥구 `성원 상떼레이크뷰`..

그후로부터 몇 년이 흘렀는데, 이런 경위로 대지권 없이 건물만을 보유하게 된 아파트 취득자 십여명이 아파트 부지의 등기명의자인 대한주택보증 주식회사를 상대로 토지지분을 이전해달라는 제기한 소송에서 2015. 3.말 대법원에서 패소하고 말았다. 1,2심 패소에 이어 심리불속행 기각으로 대법원에서도 최종 패소한 것이다. 심리불속행기각의 특성상 판결이유기재가 대폭 생략된다는 점에서, 자세한 이유를 언급한 2심 판결을 소개한다. 

 서울고등법원 2014. 11. 20.선고 2014나2015864  대지권지분이전등기절차이행 등

1. 인정사실

  가. 한빌건설은 그 소유의 별지 신탁 토지 목록 기재 27 필지(이하 일괄하여 ‘이 사건 종전 토지들’이라 한다)상에 7개동 345세대의 공세성원상떼레이크뷰 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건축하여 분양하기로 하여, 2006. 11. 29. 피고로부터 주택분양보증서를 발급받으면서 이 사건 종전 토지들 및 그 지상에 건축될 이 사건 아파트에 관하여 주택법에 따른 주택분양신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 피고에게 이를 원인으로 이 사건 종전 토지들에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었으며 이 사건 아파트에 관하여는 추후 건물이 완공된 후 소유권을 이전해주기로 하였다. 

 나. 이 사건 신탁계약의 주요 내용은 다음과 같다. 

  다. 이 사건 아파트는 당초의 준공예정일인 2009. 3. 31.보다 약 10개월이 지연된 2010. 1. 22. 용인시장으로부터 사용승인을 받았다. 이와 같은 공사 지연으로 인하여 이 사건 아파트 수분양자들 중 일부가 분양계약 해제로 인한 분양대금 반환청구권을 피보전권리로 하여 2009. 9. 15. 이 사건 아파트 전유부분 전부에 관하여 한빌건설의 명의로 소유권보존등기를 마침과 아울러 서울중앙지방법원 2009. 9. 14.자 2009카단6950호, 서울중앙지방법원 2009. 9. 14.자 2009카단7030호의 각 가압류결정에 기한 가압류기입등기를 마쳤고, 2010. 2. 23. 수원지방법원 2010타경7149호, 2010. 9. 13. 수원지방법원 2010타경37614호로 각 강제경매개시결정을 받았다.

  라. 한빌건설은 위와 같이 이 사건 아파트 전유부분 전부에 관하여 소유권보존등기가 마쳐진 후인 2009. 9. 18. 소외 아시아신탁 주식회사(이하 ‘아시아신탁’이라 한다)를 수탁자, 피고를 신탁원본 및 신탁수익에 대한 1순위 우선수익자로 하여 이 사건 아파트 전유부분 전부에 관한 신탁계약을 체결하였고, 2009. 9. 21. 아시아신탁에 이를 원인으로 이 사건 아파트 전유부분 전부에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

  마. 피고는 2010. 2. 26. 한빌건설 수분양자들의 위와 같은 가압류 및 경매신청으로 인하여 이 사건 아파트 사업장에 관하여 주택분양계약을 이행할 수 없게 되어 보증사고가 발생한 것으로 판단, 처리하였고 2010. 4. 24. 주택분양보증이행의 방법으로 환급이행을 선택하였으며, 이후 2010. 5. 25.경부터 2011. 2. 14.경까지 분양계약자들에게 합계 109,644,470,725원을 환급해주었다.

  바. 원고들은 앞서 본 수분양자들의 강제경매신청에 기하여 실시된 이 사건 아파트 전유부분에 관한 강제경매절차에서 별지 부동산 목록 기재 각 전유부분을 경락받거나 그 경락인으로부터 양수한 사람들로서, 원고들의 각 전유부분 소유 내역은 아래 기재와 같다.

<원고들의 각 전유부분 소유권 취득 내역표 중략>

  사. 이 사건 종전 토지들에 대한 2010. 2. 9. 토지개발사업이 완료됨에 따라 용인시 기흥구 공세동 692 대 49,693.5㎡(이하 이 사건 종전 토지들과 구분하지 아니하고 ‘이 사건 토지’라 한다)로 지적 확정되어 2012. 2. 23. 피고 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다.

  아. 피고는 환급이행에도 불구하고 한빌건설이 구상금채무를 이행하지 아니하자 이 사건 신탁계약 제18조에 따라 이 사건 아파트 전유부분 중 경락되지 않은 부분 및 이 사건 토지(경락된 전유부분들의 각 대지지분을 포함한다)의 공매 절차를 진행하던 중, 2013. 5. 21. 주식회사 00 및 원고 송00을 제외한 나머지 원고들은 이 사건 토지에 대한 대지사용권 및 소유권이전등기청구권을 피보전채권으로 하여 부동산처분금지가처분결정(서울남부지방법원 2013카합360호)을 받았다가 피고의 이의로 위 가처분 결정이 취소(서울남부지방법원 2013카합556호)되었고, 원고들의 즉시항고로 현재 항고심(서울고등법원 2014라349호) 계속 중이다.

2. 주위적 청구에 관한 판단

  가. 원고들의 주장

   이 사건 신탁계약은 주택법 제40조에 근거하여 체결된 보증신탁으로 사업 주체의 부도, 파산 등에 의한 분양계약의 이행불능을 해제조건으로 한 이른바 ‘을종 관리신탁’의 성격을 가진다 할 것이고, 피고가 분양이행 또는 환급이행을 한 이후부터 비로소 ‘처분신탁’ 내지 ‘담보신탁’의 성격으로 전환되는 것이어서 그 이전까지는 한빌건설에게 이 사건 토지의 처분권이 유보되고 다만 피고는 분양이행을 목적으로 한 관리권만을 가지고 있게 되는 것이다. 이후 피고가 환급이행을 실행하였음에도 불구하고 한빌건설이 구상채무를 이행하지 못하여 비로소 피고는 이 사건 토지에 대한 권리를 취득한다고 볼 것이나 그 시기는 이미 한빌건설이 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 경료함으로써 이 사건 토지의 대지사용권을 취득한 2009. 9. 15. 이후로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조의 분리처분금지 규정이 적용되어 피고의 이 사건 토지 처분권 행사는 제한되는 것이고 그 결과 한빌건설은 피고에 대하여 대지사용권에 기한 소유권이전등기청구권을 가진다. 또한 원고들은 이 사건 신탁계약의 존속 중 각 이 사건 아파트의 전유부분을 경락받거나 그 경락인으로부터 순차 매수함으로써 그 각 전유부분에 상응하는 한빌건설의 위 대지사용권 등을 이전받았으므로 피고에게 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있다. 만일 원고들의 위 권리를 인정하지 않을 경우 대지사용권과 전유부분의 분리처분을 금지함으로써 수분양자를 보호하는 주택법 및 집합건물법의 입법 취지에 반하는 결과가 된다.

  나. 판단

   (1) 우선 이 사건 신탁계약의 성격에 관하여 보건대, 앞서 인정사실에서 본 바와 같은 이 사건 신탁계약의 명칭과 계약서 기재 내용에 비추어 이 사건 계약을 한빌건설의 분양계약 이행불능을 해제조건으로 한 이른바 ‘을종 관리신탁’이라고 볼 수 없고, 이 사건 신탁계약 제3조에 따라 이 사건 토지 소유권을 피고에게 신탁등기함과 동시에 대내외적으로 이 사건 토지의 소유권은 피고에게 이전된 것이며 이와 달리 원고들 주장과 같이 내부적으로 한빌건설에게 이 사건 토지의 처분권이 유보되어 있다고 볼 수 없다. 또한 이 사건 신탁계약 제7조는 환급이행시 피고의 신탁재산 처분을 구체적으로 예정하고 있으므로 피고의 이 사건 토지 처분이 신탁계약상 예정되지 않은 것으로서 한빌건설에게 대항할 수 없다고 볼 만한 근거도 없다. 따라서 한빌건설이 피고에 대하여 이 사건 토지의 대지사용권에 기한 소유권이전등기청구권을 가지고 있음을 전제로 한 원고들의 대지사용권 취득 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. 

   (2) 피고가 분양보증의무 이행 후 이 사건 신탁계약 및 신탁등기에 기하여 이 사건 토지를 원고들의 전유부분과 상관없이 따로 처분하는 것이 집합건물법 및 주택법 상의 전유부분 및 대지사용권의 분리처분금지 규정을 잠탈하는 것으로서 수분양자 보호의 이념에 반하는 것인지에 관하여 추가적으로 살펴본다.

    집합건물법 제20조의 분리처분금지의 제한은 구분소유자 아닌 자가 집합건물의 건축 이전부터 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있던 권리에 대하여는 적용되지 않는 것인바(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017 판결, 대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다12149 판결 등 참조), 갑 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면 피고는 집합건물인 이 사건 아파트의 구분소유권 성립시점(원고들은 늦어도 이 사건 아파트에 관하여 한빌건설이 소유권보존등기를 마친 2009. 9. 15.을 성립시점으로 주장하고 있는데, 이 사건 아파트는 2008. 11.경 콘크리트 골조공사가 완성되었으므로, 빨라도 그 무렵에야 각 구분건물의 구조상․이용상 독립성의 요건을 갖추어 구분소유권이 성립된 것으로 보인다) 이전인 2006. 11. 29. 이 사건 토지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 사실을 인정할 수 있으므로 피고의 이 사건 토지에 대한 처분은 집합건물법 제20조의 분리처분금지의 제한을 받지 않는다. 

    한편, 주택법 제40조는 제1항, 제3항에서 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여는 사업주체가 입주예정자의 동의 없이는 처분행위를 할 수 없도록 하고 또한 주택 및 대지의 처분금지사항에 대한 부기등기를 마치도록 하는 한편, 같은 조 제5항에서 처분금지의 대상이 되는 처분행위에 의한 물권변동의 효력 내지 압류·가압류·가처분 등의 효력을 부정하고 있는바, 이는 주택건설사업에 의한 주택과 대지에 대하여는 대지의 분리처분을 포함하여 일체의 처분행위를 금지함으로써 입주자 모집공고 승인 후에 주택을 공급받는 자들을 보호하기 위한 것이기는 하나(대법원 2004. 11. 26. 선고 2004다46649 판결 참조), 한편 같은 조 제6항에서는 ‘사업주체의 재무 상황 및 금융거래 상황이 극히 불량한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당되어 제76조에 따라 설립된 대한주택보증 주식회사가 분양보증을 하면서 주택건설대지를 대한주택보증 주식회사에 신탁하게 할 경우에는 제1항과 제3항에도 불구하고 사업주체는 그 주택건설대지를 신탁할 수 있다’는 예외를 규정하고 있어, 대한주택보증 주식회사인 피고가 주택법에 따라 주택 대지에 관하여 신탁을 받는 경우에는 앞서 본 처분금지의 적용을 받지 않는다고 할 것이다. 따라서 피고가 주택법의 규정에 따라 이 사건 토지를 신탁받아 소유권이전등기를 경료한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 이 사건 토지의 처분은 주택법 제40조의 처분금지의 제한도 받지 않는다. 

    나아가, 갑 제6호증, 을가 제5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고들은 이 사건 아파트의 최초 수분양자가 아니고, 최초 수분양자들이 한빌건설과 사이에 체결된 분양계약을 해제하고 그 분양대금 반환채권의 실현을 위하여 이 사건 아파트 각 전유부분에 대하여 실행된 경매절차에서 이 사건 각 전유부분을 경락받거나 그 경락인들로부터 전유부분을 매수한 사람들에 불과한 점, ② 2011. 9. 21. 이 사건 아파트 각 전유부분의 경매가 진행되는 과정에서 경매법원은 매각물건의 비고란에 ‘건물만의 매각’임을 명시하였고 원고들 또한 이를 충분히 인지한 상태에서 위 각 전유부분을 경락 내지 매수하였을 것으로 짐작되는 점 등을 모두 고려할 때, 원고들을 수분양자 보호를 위한 주택법 제40조의 규정취지에 따른 법적 보호를 받을 수 있는 지위에 있는 것으로 보기도 어렵다.

    결국 이 사건 신탁계약을 원고들의 주장과 같이 해석하여 원고들에게 각 대지 지분의 소유권이전등기청구권을 인정하지 않는 것이 수분양자들의 보호를 도외시하여 주택법 및 집합건물법상의 입법취지에 반하는 결과를 가져온다고 볼 수도 없다. 

   (3) 결국 원고들의 주위적 청구는 받아들일 수 없다.

3. 예비적 청구에 관한 판단

  가. 원고들의 주장

   원고들은 이 사건 아파트의 해당 전유부분을 경락받거나 그 경락인으로부터 순차 매수함으로써 한빌건설에 대하여 그 각 전유부분에 상응하는 대지사용권 및 대지 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 취득한 채권자들이고, 한빌건설이 피고에게 대지사용권 및 그에 따른 소유권이전등기청구권을 가지는 사실은 앞서 주장한 바와 같으므로, 이 사건 토지 중 피보전채권에 해당하는 원고들의 대지 지분을 모두 합한 49,693.5분의 2,009.704 지분에 관하여 한빌건설을 대위하여, 피고를 상대로 한빌건설에게 소유권이전등기절차의 이행을 청구한다.   

  나. 판단

   원고들이 한빌건설에 대하여 원고들 소유의 이 사건 아파트 해당 전유부분에 상응하는 각 대지 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있고, 한빌건설이 무자력인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 피고가 명백히 다투지 아니하므로 이를 자백한 것으로 본다.  

   그러나 한빌건설이 피고에게 대지사용권 내지 그에 기한 소유권이전등기청구권을 가지고 있다고 볼 수 없음은 앞서 주위적 청구에 관한 부분에서 살펴본 바와 같으므로, 이와 다른 전제에 선 원고들의 예비적 청구도 받아들일 수 없다. 

4. 결  론

  그렇다면 원고들이 당심에서 교환적으로 변경한 이 사건 청구는 모두 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.