강제집행판례평석

구체적인 계약금액이 지급되지 않았고 기타 사업을 시작하였을 만한 상황이 존재하지 않는다면 해당 확정일자를 기준으로 우선순위를 인정할 수 없다(대구지방법원 2015. 4. 17. 선고 2014가단30541 판결)

사실관계

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가. 원고는 2012. 7. 20. 김oo과 사이에 그 소유의 a점포(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 임대차기간 2012. 7. 20.부터 24개월, 보증금 5,000만 원(계약금 5,000만 원은 계약 시에 일시불로 지급함)으로 하는 임대차계약서를 작성하고, 2012. 8. 3. 위 임대차계약서에 경산세무서장으로부터 확정일자를 받고, 사업자등록을 신청하여 등록이 되었다.

나. 피고 대구oo새마을금고는 2012. 9. 12. 김oo에게 470,000,000원을 이자 연 6.5%로 정하여 대여하고, 김oo과 사이에 b대지 및 그 위 c건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 채권최고액 611,000,000원으로 하는 근저당권설정계약을 체결하고, 대구지방법원 경산등기소 2012. 9. 12. 접수 제39915호로 근저당권설정등기를 마쳤다.

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다. 원고는 2012. 10. 19. 김oo을 상대로 대구지방법원에 임대차보증금 50,000,000원의 반환을 구하는 소를 제기하였는데(2012가단54826), 그 청구원인은 아래와 같고, 위 소장 부본은 2012. 10. 25. 김oo에게 송달되었으며, 2013. 1. 23. “김oo은 원고에게 5,000만 원을 2013. 3. 15.까지 지급한다”는 취지의 조정이 성립되었다. 

라. 피고 대구oo새마을금고는 2013. 3. 5. 이 사건 부동산에 관하여 임의경매신청을 하였고, 2013. 3. 6. 임의경매개시결정이 되었다(대구지방법원 2013타경4777, 원고도 이 사건 부동산에 관하여 강제경매신청을 하여 2013타경6407호로 이중경매개시결정이 되었고, 이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다).

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마. 집행법원은 이 사건 부동산에 관하여 아래와 같이 부동산의 현황 및 점유관계를 조사하였다.

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1. 부동산의 점유관계 : 미상

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2. 부동산의 현황 : 이 사건 부동산 건물은 출입문이 모두 잠겨 있고, 관계자도 부재중이었으나 창문을 통해 본 내부 모습은 건물 수리 중에 있는 듯한 모습을 보이고 있었고, 건물의 용법에 따른 영업활동을 하는 모습은 찾아볼 수 없었음. 다만 상가건물임대차보호법 소정의 등록사항으로 원고(보증금 5,000만 원) 등이 있으므로 확인하기 위해 열쇠공으로 하여금 개문하게 한 후 조사하였던바, 지하층은 건물 수리 중에 중단한 모습이고, 1층 역시 건축자재 등이 어지럽게 방치되어 있으며, 2층 부분도 수리 중에 중단한 모습이고, 3층은 구분된 방이 모두 13개, 4층도 구분된 방이 13개, 5층은 칸막이 방 3개로 모두 비어져 있음.

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바. 집행법원은 이 사건 경매절차에서 이 사건 부동산의 매각대금 및 이자에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액 595,125,819원을 경산시에게 4,774,890원, 피고 대구oo새마을금고에게 572,537,250원, 피고 문oo에게 4,876,669원, 피고 허oo에게 12,937,010원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.

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사. 원고는 2014. 6. 27. 배당기일에 출석하여 피고 대구oo새마을금고의 배당금 중5,000만 원에 대하여만 이의하였다.

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원고의 주장

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원고는 이 사건 부동산의 소유자인 김oo과 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포를 점유ㆍ관리하였고 사업자등록 및 확정일자를 마친 정당한 임차권자이므로 확정일자순위에 따라 피고 대구oo새마을금고보다 선순위 배당권자이므로 이 사건 배당표는 청구취지 기재와 같이 경정되어야 한다.

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법원 판단

상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. 그런데 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 지체 없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, 사업자가 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 그 후 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 사업장 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항 (현재는 제6항, 제7항)의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 참조).

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이 사건 점포의 인도 및 점유가 계속되었다는 점에 부합하는 듯한 갑 제5호증의 1 내지 제7호증, 제9 내지 제11호증의 2의 각 기재 및 영상, 증인 천oo의 증언은 앞서 본 사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

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① 이 사건 점포는 전기시설, 정화조시설 등 각종 설비공사가 되어 있지 않아 입점하여 영업을 할 수 없는 상태였는데 이러한 점포를 공사가 완료되기 전에 미리 임대차할 특별한 사정을 발견하기 어렵다. ​
② 원고는 김oo에게 지급할 임대차보증금을 5,000만 원으로 하되, 통상 관행과 달리 계약금 5,000만 원을 계약 시에 일시불로 지급하기로 약정하였을 뿐만 아니라 당좌수표, 소액수표, 현금 등으로 지급하였다고 하면서 이에 관한 금융거래내역을 제출하지 못하고 있다.
③ 집행법원은 이 사건 점포에 관하여 ‘내부 모습은 건물 수리 중에 있는 듯한 모습을 보이고 있었고, 건물의 용법에 따른 영업활동을 하는 모습은 찾아볼 수 없었으며, 1층 역시 건축자재 등이 어지럽게 방치되어 있었다’는 취지로 부동산의 현황을 조사하였다.
④ 원고는 김oo을 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 소를 제기하여 2013. 1. 23. “김oo은 원고에게 5,000만 원을 2013. 3. 15.까지 지급한다”는 취지의 조정이 성립되었을 뿐, 이 사건 점포의 반환과 동시이행관계로 조정이 되지는 않았다.

판례 해설

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주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상 전입신고, 확정일자 그리고 점유 등의 요건을 갖춘 경우에는 배당절차에서 우선순위를 갖추게 되어 자신의 후순위보다 우선배당 받을 수 있다. 그러나 제가 강의 때마다 강조한 바와 같이, 주임법이나 상가임대차 보호법은 기존에 존재하지 않은 권리를 임차인들을 위하여 특별히 인정하는 것이기 때문에 그 요건판단이 엄격하고 무엇보다도 요건 전부가 갖추어져야만 비로소 임차권자로서 우선변제권의 효력을 주장할 수 있다.

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본 사안에서는 확정일자 당시에 점유가 갖추어지지도 않았고 더불어 계약금도 지급되지 않은 상태였는바 법원에서는 사정이 이와 같다면 해당 일자에 임차권자로서 우선변제적 효력이 확정적으로 발생하지 않았다고 본 것이다.

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물론 이 사안에서는 해당 임차인이 허위 임차인이라는 사실이 거의 명백해 보이지만 법에서 인정하는 법률상 계약관계 허위라는 사실은 인정하기 부담스러운 부분이 있어 임차권의 취지 등을 고려하여 배당을 받지 못한 임차인의 배당이의를 기각시켰던 것이다.