건물에 관한 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 있는지 여부

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건물에 적법한 유치권을 가지고 있다고 하더라도 해당 건물의 존재와 점유가 토지 소유자에 대하여 불법행위가 되고 있다면 해당 건물 유치권자는 유치권을 이유로 토지 소유자에 대하여 대항할 수 없다(1심 서울중앙지방법원 2012가단156082, 항소심 동 법원 2013나16960, 상고심 대법원 2014다10533).

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사실관계

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가. 원고는 2010. 5. 10. a토지에 관한 소유권이전등기를 경료하였다.

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나. 원고는 서울중앙지방법원에 소외1을 상대로 토지인도 등 청구소송을 제기하여 2010. 9. 13. 위 법원으로부터 “소외1은 이 사건 토지 지상에 있는 5층 공동주택을 철거(이하, `b건물‘이라 함)하고, 이 사건 토지를 인도하라.”라는 내용의 판결을 선고받았고, 그 판결은 그 무렵 확정되었다.

다. b건물의 일부인 201호, 202호, 301호, 302호, 401호, 402호, 501호, 502호는 2010. 7. 28. 대지권 등기가 누락된 채로 소외1 앞으로 소유권보존등기가 각 경료되었다가 2011. 12. 21. 소외2 앞으로 소유권이전등기가 각 경료되었다.

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라. 피고들은 위 다. 항 기재 호실을 각 점유하고 있는 자들인바, 원고는 피고들에 대하여 퇴거를 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

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당사자의 주장

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가. 원고는 b건물이 a토지 소유권을 침해하고 있으므로 b건물의 각 전유부분을 점유하고 있는 피고들은 각 점유하고 있는 b건물에서 퇴거할 의무가 있다고 주장한다.

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나. 피고들은 ① 주식회사c가 b건물 신축을 수급받아 공사를 진행하다가 a토지에 관한 경매 때문에 공사를 중단한 후 공사대금을 지급받기 위하여 피고들을 통하여 유치권을 행사하고 있으므로 b건물을 점유할 적법한 권원이 있고, ② 토지 소유자인 원고와 b건물의 소유자였던 소외1, b건물을 낙찰받은 소외2 사이에 b건물의 존치에 관한 합의를 한 정황에 비추어 피고들의 건물 점유가 토지 소유자인 원고에게 불법행위를 구성하지 않는다고 주장한다.

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법원판단

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가. 건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다고 할 것이다.

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나. b건물의 존재와 점유는 원고의 a토지 소유권을 침해하고 있으므로, b건물에 관한 유치권으로 a토지 소유자인 원고의 퇴거 요구에 대항할 수 없다.

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다. 그 외 원고와 소외1, 소외2 등이 b건물을 철거하지 않고 이를 존치하기로 합의하였다는 점을 인정할 증거가 없다.

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판례해설

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대법원은 건물 점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다고 일관되게 판시해왔다(대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결 등).

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즉 건물 유치권은 건물 자체에 기인한 것이고 유치권의 입법취지는 타인의 물건에 관하여 생긴 채권 즉 타인 물건의 가치를 상승시킨 분만큼 그 권리를 주장할 수 있도록 하는 것인데, 문제는 그와 같이 가치가 상승한 물건의 존재가 누군가에 대하여 불법행위가 된다면 당연히 불법행위를 당하는 자에 대하여는 유치권을 주장할 수 없는 것이다.

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대상판결은 해당 건물의 존재 및 점유가 토지 소유자에 대하여 불법행위가 되는지 여부를 법률적으로 “점유권한이 존재하는지 여부”에 따라 판단하였는바, 건물이 토지를 점유할 권원이 없다면 토지 소유자에 대하여 불법행위가 성립한다고 판단한 것이다.

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특히 2심에서 피고 대리인은 유치권자와 토지 소유자 간에 최소한의 합의가 성립(입증은 되지 않았다)되었으므로 더 이상 불법행위가 성립하지 않는다고 항변하였으나, 이 사건에서 불법행위가 되지 않은 정도의 합의라면 적법한 점유권원 정도의 합의를 요하는 것으로 그렇지 않다면 합의 여부를 인정할 수 없다는 취지로 판단하였다.

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※ ​본 사례는 권형필 변호사가 직접 수행하여 승소한 사례입니다.