1동의 건물 일부분이 완전한 구분소유권의 객체로 되기 위한 요건

1동의 건물 일부분이 완전한 구분소유권의 객체가 되거나 저당권이 설정되기 위하여는 최소한 구조상·이용상 독립성이 있어야 하며, 그렇지 않은 경우에는 무효에 해당한다(인천지방법원 2014타기5730 판결)

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사실관계

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가. 피신청인인 주식회사 **은행은 웨딩월드 내에 특정 호수에 대하여 근저당권을 설정하였다가 이에 기하여 경매신청을 하였고 법원은 부동산임의경매개시결정을 하였다.

나. 위 부동산의 소유자는 부동산임의경매개시결정의 취소를 구하는 이 사건 이의신청을 하였다.

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법원판단

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1동의 건물 일부분이 완전한 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다. 그런데 감정인의 현장조사 및 집행관의 현황조사 결과 등을 종합하면, 이 사건 부동산은 구분건물이라고 특정할만한 경계표지 및 건물번호표지(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의 2 및 동시행령 제2조, 제3조의 표지) 등 표시가 없을 뿐만 아니라, 이 사건 부동산 전체가 신청 외 웨딩월드 내에 입점한 업체들에 의하여 호별 구분 없이 임의로 구획되어 일체로 이용되고 있고, 인접한 다른 호수와의 구분 및 공용 통로와의 구분도 어려운 상황임을 인정할 수 있다. 그렇다면 경매를 구하는 이 사건 각 부동산이 구분소유권의 객체로서의 적합한 요건인 구조상의 독립성 또는 이용상의 독립성을 갖추지 못하였다고 봄이 타당하므로, 따라서 부동산임의경매개시결정을 취소하고 이 사건 경매신청을 기각하기로 한다.

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판례해설

대규모 쇼핑몰 등에서 많은 경우 건물 한 개 층 일부에 각각의 구분 소유권을 형성하고 있고 해당 구분소유권은 어떠한 울타리 등도 없이 단지 바닥에만 경계선 표시를 하거나 파티션을 놓는 등으로 소유권을 표시하고 있다.

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문제는 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면, 더 정확히는 물권이 성립될 수 있으려면 구조상·이용상 독립성이 있어야 하는데, 단지 바닥에 선으로 표시하거나 파티션을 놓아둔 것만으로는 물권의 성립요건인 구조상·이용상 독립성이 있다고 볼 수 없으므로 해당 구분소유권 및 더 나아가 이에 설정된 근저당권 역시 유효하지 않다는 것이다.

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대상판결에서는 건물의 일부에 설정된 근저당권에 기하여 은행이 경매신청을 하였고 경매개시결정이 내려졌으나, 해당 근저당은 물권이고 그와 같은 물권은 구조상·이용상 독립성이 있는 경우에만 성립될 수 있는 것인데 바닥에 그려진 선만으로는 구조상·이용상 독립성을 인정할 수 없으므로 당해 근저당권이 유효하다고 볼 수 없고 결국 유효하지 않은 근저당권을 전제로 신청된 경매신청에 기하여 이루어진 부동산임의경매개시결정은 취소되어야 한다고 판단한 것이다.

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결국 대형 쇼핑몰 한 개 층의 일부를 경매로 낙찰을 받거나 근저당을 설정할 경우 주의를 요한다고 할 것이다.

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※ ​본 사례는 권형필 변호사가 직접 수행하여 승소한 사례입니다.