상가권리금 회수기회를 보호할 임대인의 의무

최근 상가건물임대차보호법 개정에 상가권리금보호에 관한 내용이 포함되면서 많은 논란이 제기되고 있다. 가장 첨예하게 대립되는 쟁점 중에 하나는, 임대차를 종료하려는 기존 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 임대차종료 당시의 권리금을 지급받는 과정에서 임대인의 협력의무를 부여하고 있다는 것이다. 바로, “권리금회수기회 보호의무”라는 조항인데, 구체적인 내용은 다음과 같다. 

 상임법 개정 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

  3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

   1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

   2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

   3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

   4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

이런 가운데, 최근 서울서부지방법원에서 선고된 권리금 관련 판결이 논란이 되고 있다. 일단 판결전문을 소개한다.  

   서울서부지방법원 2015. 4. 9.선고 2014가합35501  임대차보증금

1. 인정 사실

   가. 피고들은 서울 강서구 00동 000 대 381.8㎡ 및 지상 건물(이하 위 지상 건물을 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 공유하고 있다. 

   나. 원고는 2002. 7. 18.경 이 사건 건물을 임차하여 음식점을 운영하고 있던 허00과 사이에 이 사건 건물에 관한 임차권 기타 위 음식점(이하 ‘이 사건 음식점’이라고 한다)에 관한 권리 및 시설을 382,500,000원에 양수하기로 하는 계약을 체결하였다. 

   다. 이에 따라 원고는 2002. 7 30. 피고 정00와 사이에, 이 사건 건물에 관하여 임대차기간 2002. 8. 1.부터 2007. 8. 1.까지, 보증금 3,000만 원, 차임은 2002. 8. 1.부터 2002. 12. 31.까지는 월 360만 원으로 하되, 2003년부터 2006년까지 매년 월 40만 원씩 증액하는 것으로 정하여 임대차계약을 체결하였다.

   라. 원고와 피고 정00는 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 2007. 8.경(임대차기간 2007. 8. 1.부터 2009. 7. 31.까지, 보증금 30,000,000원, 차임 3,500,000원) 및 2009. 2. 24.경(임대차기간 2009. 8. 1.부터 2014. 7. 31.까지, 보증금 및 차임은 2007. 8.경 계약과 동일) 다시 체결하였는데, 마지막 임대차계약인 위 2009. 2. 24.자 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다) 특약사항 제8조는 다음과 같이 정하고 있다.

  제8조 : 을(원고)이 본건 임차건물을 제3자에게 계약 기간 중에 양도할 시 위 같은 조건의 화해조서를 해줄 시에는 갑(피고 정00)은 제3자에게 임대차계약을 체결해 주기로 한다.

   마. 위 특약사항 제8조에 따라, 원고와 피고들은 2009. 11. 30. 이 사건 임대차계약의 특약사항을 반영한 제소전화해를 하였고(서울중앙지방법원 2009자2041호), 위 제소전화해조서는 다음과 같은 내용을 포함하고 있다. 

  5. 피신청인(원고)은 신청인들(피고들)의 동의 없이 시설한 부속물에 대해서 매수청구권을 행사할 수 없으며, 피신청인의 비용부담으로 원상복구하여 명도하고, 어떠한 명목의 유익비나 권리금도 청구할 수 없고, 사업자등록명의, 영업허가명의 등을 취소한다.

2. 원고의 주장

   원고는 2010. 11. 10. 박00과 사이에, 이 사건 음식점의 영업권을 권리금 2억 500만 원에 양도하기로 하는 계약을 체결하였고, 위 계약은 이 사건 건물에 관한 임대차계약이 임대보증금 3,000만 원, 월세 350만원의 조건임을 전제로 한 것이었다.

  원고는 이 사건 임대차계약 특약사항 제8조에 따라 화해조서를 작성해 주었으므로, 피고들은 위 특약사항 제8조에 따라 원고가 이 사건 임대차계약의 임대차기간 내에 제3자에게 영업을 양도할 경우, 제3자와 사이에 이 사건 임대차계약과 동일한 조건으로 새로운 임대차계약을 체결할 의무를 부담한다. 그럼에도 피고들은 원고가 박00 등 제3자에게 영업을 양도함에 있어 이 사건 임대차계약의 조건을 변경하여 거액의 임대차보증금 및 차임을 요구하면서 임대차계약의 체결에 협조하지 아니하여 원고의 영업양도계약이 파기되게 하였고, 이로써 원고는 영업양도계약상 지급받을 수 있었던 권리금 상당액인 205,000,000원의 손해를 입었으므로 피고들은 원고에게 위 손해를 배상할 의무가 있다.

3. 판단

   가. 피고들의 의무 내용

       이 사건 임대차계약의 임대차기간이 2014. 7. 31.까지인 사실, 원고가 이 사건 임대차계약 특약사항 제8조에 따라 피고들이 요구하는 제소전화해에 응한 사실은 위 인정사실에서 본 바와 같고, 갑 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2010. 11. 10. 박00과 사이에 이 사건 음식점을 권리금 2억 500만 원에 양도하기로 하는 계약을 체결한 사실이 인정된다. 

  위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 임대차계약의 임대차기간 내인 2010. 11. 10.경 박00에게 이 사건 음식점의 영업권을 양도할 경우, 피고들은 이 사건 임대차계약 특약사항 제8조에 따라 박00과 사이에 이 사건 임대차계약의 임대차기간 범위 내에서는 이 사건 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 체결할 의무가 있다.

  따라서 피고들이 위 의무를 불이행하였다면 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임을 부담한다.

   나. 원고의 손해 내용

       원고는 2010. 11. 10.경 박00에게 이 사건 음식점에 관한 영업권을 양도할 경우 받을 수 있었던 권리금 2억 500만 원 상당이 피고들의 위 의무 불이행으로 인한 원고의 손해라고 주장하고 있다.

  그런데 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 등 참조).

  따라서, 권리금을 지급한 사람이 그 유형·무형의 재산적 가치를 양수하거나 약정기간 동안 유효하게 이용한 이상, 특별한 사정이 없는 한 권리금 상당의 이득을 회수한 것이라고 봄이 상당하다.

  그런데 을 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2010. 11. 10.자 이 사건 음식점의 양도계약이 무산된 이후에도 계속하여 이 사건 건물을 점유하면서 이 사건 음식점을 운영하였고, 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 도과한 2014. 8. 28. 이 사건 건물을 피고들에게 명도한 사실이 인정되는바, 원고가 이 사건 임대차계약에서 정한 전체 임대차기간 동안 이 사건 건물을 사용, 수익하면서 이 사건 음식점을 운영한 이상, 원고가 2010. 11. 10.경 이 사건 음식점에 관한 잔존 임대차기간 동안의 영업권을 양도할 경우 받을 수 있었던 권리금 상당액이 피고들의 위 의무 불이행으로 인하여 원고가 입은 손해에 해당한다고 볼 수는 없다.   따라서 원고의 주장은 이유 없다.

4. 결론

   그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없으므로 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

이 판결은, ‘임대차계약도중에 다른 임차인으로 변경할 수 있도록 약속하겠다’는 임대인의 명시적인 약속이 존재하는 사안인데, 임대인이 권리금을 인정치않는 일반 관행과 크게 대조될 수 있다. 이 사안에서 재판부는, 계약기간 도중에 임차인이 권리금 2억여원을 받을 수 있는 다른 임차인을 소개하였음에도 불구하고 임대인이 임대차계약체결을 거절하였고 이는 계약위반으로서 손해배상의 대상임을 어느 정도 인정하면서도, 권리금의 가치를 임대차계약기간 동안 영업할 수 있는 정도로 이해하고 말았다. 그 때문에, 위와 같은 임대인의 약속위반에도 불구하고 임차인이 정해진 임대차기간 동안 영업을 하고서 임대차를 종료했다면, 약속 위반에 따른 별다른 손해가 없다고 판단하여, 계약위반에 따른 손해배상으로 2억여원의 지급을 구하는 임차인의 청구를 기각하고 말았다. 

하지만 상임법 개정에서 보는 바와 같이, 위 사안에서의 임대인의 약속은 ‘임차인이 소개한 다른 임차인과 임대차계약을 체결함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 보장해주겠다’는 취지이고, 이 약속을 통해서 임차인은 만약 이와 같은 약정이 없었다면 회수를 보장할 수 없는 권리금을 회수할 수 있게 된 권리를 얻게 된 것으로 해석하는 것이 합리적이다. 결국, 임대인이 이 약속을 위반하여 임차인이 권리금회수의 기회를 보장받지 못한 이상 임대인은 임차인에 대해 그 자체로 계약위반에 따른 손해배상의 책임을 부담한다고 해석되어져야 마땅하다. 즉, 임차인이 나머지 임대차계약기간 동안 정상적인 영업을 했는지 여부는 손해배상책임과 결부되어서는 않된다고 사료된다. 

한편, 위 판결은 위와 같은 결론에 이르는 근거로 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판시를 언급하고 있지만, 위 사건의 판단에는 그대로 적용하기 적절치 않다고 보인다. 위 대법원 판결은, “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다”라고 판시하면서, 임대인의 귀책사유로 인하여 임대차기간이 제대로 지켜지지 못한 경우가 아니라면 임대인이 받은 권리금은 임차인에게 반환될 필요가 없다는 결론에 이른 사안이다. 

위 대법원 판결이 서술하고 있는 권리금에 관한 정의는 일반적인 권리금의 의미에 불과하고, 결국 위 판결은 별다른 약정없이 건물주에게 교부된 권리금에 대한 반환이 문제된 사안에서, 계약기간 동안 사용수익할 정도의 의미로 교부된 것이라는 점에서 계약기간을 종료한 이상 임차인에게 반환될 필요가 없다고 판단한 것이다. 건물주에게 교부된 권리금의 의미가 불분명한 사안에서의 해석으로는 타당할 수 있지만, 이 사안은 계약기간 도중에 임차인이 주선한 새로운 임차인을 임대인이 거부하지 못한다는 약정을 한 경우이고, 그 약정 위반에 대해서는 약정위반과 손해배상의 인과관계라는 법리로 접근해야 마땅하지, 계약기간을 지켜주면 건물주가 받은 권리금을 반환할 필요가 없다는 취지의 판례를 적용하는 것은 대단히 적절치 않다고 사료된다. 만약 원심판단대로 하면, 이 사건의 약정은 아무런 의미가 없게되는 자가당착에 빠질 수 있다. 임대차계약에 따라 임대인은 계약기간을 준수해야 할 의무가 당연히 있게 되는데, 굳이  “을이 본건 임차건물을 제3자에게 계약기간 중에 양도할 시 위 같은 조건의 화해조서를 해줄 시에는 갑은 제3자에게 임대차계약을 체결해 주기로 한다”특약사항 제8항을 약정할 이유가 없기 때문이다. 원심판단대로라면 특약사항 제8항은‘임대인은 임대차계약기간을 준수한다’는 것과 별다른 차이가 없는 무의미한 결과에 이르게 된다.   향후, 판결의 귀추가 주목된다.