업무용 오피스텔의 주거 사용에 따른 분쟁  

법적으로는 업무용인 오피스텔을 주거로 사용수익하는 경우가 비일비재하다. 업무용으로 부가세 환급을 받아 세제혜택을 영위하지만 실제로는 업무용이 아니라 주거용으로 사용하는 탈법행위를 하고, 그러면서도 주거 임대수익을 포탈하기 위해 세입자에 대해 전입신고도 하지 못하도록 임대차계약과정에서 세입자를 강요하고 있다. 최근들어서는 오피스텔에 대한 세무당국의 감시가 더욱 강화되면서 전입신고 대신 관행적으로 해 주던 전세권설정등기마저도 기피되고 있는 실정이다. 그 결과, 거주하는 장소에 전입신고의무를 부과하고 있는 주민등록법을 위반하게되는 것은 물론, 오피스텔 임대의 경우 월세 비중에 비해 보증금이 그리 크지 않은 점을 기화로 세입자의 보증금반환을 위한 담보장치가 거의 무력화되고 있다. 

이와 같은 관행 속에, 오피스텔을 업무용으로 사용하지 않고 주거용으로 사용하다가 세무서에 이런 사실이 적발되면서 환급받은 부가세를 다시 추징받게된 임대인이 임차인을 상대로, ‘임대차계약상 “업무용” 사용이라는 약속을 위반하였다’는 이유로 손해배상을 청구한 사안에 대해 최근에 선고된 판결내용을 소개한다. 

 서울중앙지방법원 2015. 4. 10.선고 2014가단45902  손해배상(기)

1. 전제사실

  가. 원고는 수원시 팔달구 00동 100에 있는 00 1단지 101동 100호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)를 분양받아 2009. 8. 30. 부동산임대업으로 사업자등록을 하고, 2010년 제1기 부가가치세 신고시 이 사건 오피스텔에 대한 부가가치세 매입세액 25,400,000원을 환급받았다.

  나. 원고는 이 사건 오피스텔을 2010. 1. 16. 피고 심00에게 보증금 1억 원, 임대기간 2012. 2. 8.까지로 정하여 임대하였고, 위 임대차 종료 후 2012. 2. 1. 피고 김00에게 보증금 1억 5,000만 원, 임대기간 2014. 3. 15.까지로 정하여 임대하였다.

  다. 그런데 이 사건 오피스텔이 주거용으로 사용된다는 것이 확인되자, 수원세무서장은 2013. 6. 10. 원고에게 2010년 제1기 부가가치세 25,400,000원을 과세한다는 내용의 과세예고통지를 하였고, 이에 대하여 원고가 과세전적부심사청구를 하였으나 2013. 8. 12. 불채택결정이 내려졌다.

2. 판단

  가. 원고의 주장

    피고들은 원고로부터 이 사건 오피스텔을 임차하면서 업무용으로만 사용하기로 약정하였다. 그런데 피고들이 원고와의 계약을 위반하여 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하였고, 이로 인하여 원고가 부가가치세 25,400,000원을 납부하게 되었으므로, 피고들은 연대하여 원고에게 손해배상으로 위 금액 상당인 25,400,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.

나. 판단

    갑 제1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고와 피고들 사이에 체결된 임대차계약서의 부동산 용도란에 “업무용”이라고 기재되어 있고, 특약사항란에 “임차인은 전입신고를 하지 않고 이를 어길시 발생되는 임대인의 손해를 부담하기로 한다”고 기재되어 있는 사실, 피고 심수진과 체결한 임대차계약서에는 “임차인은 사업자등록시 임대인과 협의하여 등록하고, 부가세는 별도로 부담하기로 한다”는 내용도 기재되어 있는 사실이 인정된다. 

    그러나 ① 임대차계약서 용도란의 기재는 건축법상 오피스텔의 용도가 업무시설로 분류됨을 표시한 것으로 보이고, 이 사건 오피스텔의 사용방법을 제한한 약정으로 볼 수 없는 점, 

② 단순히 업무용으로 오피스텔을 사용하는 사람은 주민등록을 이전할 필요가 없으므로, 임차인이 전입신고를 하지 않는다는 위 특약은 이 사건 오피스텔이 주거용으로 사용되는 것을 전제로 전입신고를 할 경우 발생할 문제에 대한 대비책으로 보이는 점,

③ 이 사건 오피스텔을 애초에 업무용으로만 사용하기로 하였다면 임차인이 사업자등록을 할 것이라는 점은 당연히 예상되므로, 임차인이 사업자등록시 임대인과 협의하여 등록한다는 특약을 할 이유가 없는 점 등의 사정을 고려하면, 앞서 인정된 사실 및 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 피고들 사이에 이 사건 오피스텔을 업무용으로만 사용하기로 하는 약정이 있었다는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 

    따라서 원고와 피고들 사이에 위와 같은 약정이 있었음을 전제로 한 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 나머지 점에 대하여 살필 필요 없이 이유 없다.

형식상으로는 임대차계약서상의 기재내용을 판단의 근거로 삼았지만, 업무용 오피스텔이지만 실제로는 주거용으로 사용되는 점을 임대인이 충분히 인지하고 있거나, 더 나아가 주거용으로 내무시설까지되어 임대되는 것이 관행이라는 점을 변론의 전취지로 종합하여 판단한 합리적인 결론으로 보여진다.