유치권의 점유관계를 입증하는 유력한 증거방법은 법원 현황조사서

경매절차에서 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득하였는지 여부를 판단함에 있어 법원이 핵심적으로 보는 증거는 바로 현황조사서이다(수원지방법원 평택지원 2013가합8122 판결)

사실관계

가. 원고는 b에 대한 대출금 채권을 담보하기 위하여 b 소유의 부동산에 근저당권 설정등기를 마쳤다.

나. 원고는 위 근저당권에 기하여 부동산 임의경매를 신청하였고 2012. 6. 26. 경매개시결정을 받아 경매절차가 개시되었으며, 2012. 6. 27. 이 사건 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐졌다.

다. 이 사건 경매절차에서 피고들은 2013. 8. 26. b에 대한 임대차보증금 및 대여금 등 채권이 있음을 주장하면서 이 사건 부동산에 관하여 유치권신고를 하였다.

법원판단 

가. 이 사건과 같은 소극적 확인의 소에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 권리발생원인사실을 부정하는 주장을 하면 권리자인 피고 등이 권리관계의 요건사실을 주장·입증할 책임이 있으므로, 이 사건에서도 유치권자라고 주장하는 피고들이 유치권의 성립요건, 즉 타인의 물건을 점유하고 있는 사실, 피담보채권이 존재하고 그 변제기가 도래한 사실, 피담보채권이 그 타인의 물건에 관하여 생긴 사실 등에 대한 입증책임을 부담한다.

나. ①이 사건 경매절차에서 집행관이 2012. 7. 10. 이 사건 각 부동산을 방문하여 현황조사를 한 후 작성한 각 부동산현황조사보고서에는 이 사건 각 부동산의 점유관계는 미상이고, 이 사건 건물의 경우 기타 사항으로 “현황조사 시 채무자 겸 소유자의 직원이 있었으나 조사 불응함. 평택세무서 등록사항 등의 열람결과 등재된 임차인 없음.”이라고 기재되어 있을 뿐, 피고들의 점유나 유치권 행사 여부에 관하여는 별다른 특이사항이 드러나지 않는 점, ②이 사건 부동산현황조사보고서에 첨부된 사진에 의하더라도, 피고들의 점유 흔적이 전혀 나타나지 않는 점, ③원고 측은 2012. 6. 1.경부터 경비업체인 주식회사와 사이에 이 사건 부동산에 대한 경비용역 도급계약을 체결하고 이를 관리해 온 것으로 보이는 점 등에 비추어보면, 피고들이 제출한 증거들만으로는 피고들이 이 사건 부동산에서 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 2012. 6. 27. 이전부터 이 사건 각 부동산을 점유하여 왔음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 부동산에 관한 피고들의 유치권은 존재하지 아니한다.

판례해설 

대법원은 경매개시결정의 기입 등기가 경료 되어 압류의 효력이 발생한 이후에 유치권을 취득하는 경우, 이는 채무자의 처분행위에 해당하므로 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 태도를 견지해왔다. 그러나 문제는 점유가 경매 개시 후에 있었다는 점을 어떻게 입증하느냐 하는 것인데, 법원은 점유관계를 입증하는 중요한 증거방법으로 현황조사서를 활용하고 있다.

경매가 개시될 경우 법원은 곧바로 감정평가, 채권신고 및 배당요구 최고 그리고 현황조사 절차를 진행한다. 이때 현황조사 절차는 경매물건이 현재 어떠한 상태인지, 누가 점유하는지를 파악하는 절차이다. 그리고 이 절차에서 점유자로 파악되지 않는 경우에는 당해 점유자의 유치권이 경매기입등기를 마친 이후 성립된 것으로 보아 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것이다.