경매 대상 토지에 폐기물이 매립된 경우의 법률관계

 일반 매매계약 내지 경매절차를 통해 매수한 토지상에 폐기물 등이 불법 매립되어 있는 사실을 뒤늦게 알게 된 경우, 어떻게 해결될 수 있을까? 지하에 매립되어 있다 보니 대금을 전부 지급한 이후 상당한 시간이 경과한, 심지어는 수년 이상이 지난 이후에서야 매립사실을 확인하게 되면서, 법적인 청구권을 행사하기에 시간적인 한계가 있다. 그 때문에 관련 판결도 소멸시효 등과 같은 시간적인 제한에 관한 법적공방이 적지 않다.  경매로 인한 취득은 특수한 법리가 적용될 수 있다는 점에서, 조금은 다르다. 일반 매매 아닌 경매를 통해 취득한 토지에 폐기물매립사실이 발견된 경우의 법률관계는 어떻게 될까?

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폐기물의 양과 처리비용이 감정가격이나 낙찰가격에서 차지하는 비중을 감안하여, 매수가격 신고 후 매각허가결정이 있기 전에는 매각불허가신청을 통해, 매각허가결정이 있은 후 매각대금납부이전까지는 매각허가결정의 취소신청을 통해 매각절차의 취소를 구하거나 아니면 적절한 대금감액 등의 방법으로 구제받을 수 있다(민사집행법 제127조 제1항, 대법원 1998. 8. 24.자 98마 1031 결정). 하지만, 매각대금이 납부된 이후에는 경매절차의 매수인은 매각대금의 납부로 소유권을 취득하게 되므로(민사집행법 제135조), 매각불허가신청 또는 매각허가결정의 취소라는 경매절차를 통한 구제방법은 어렵고, 일반 민사상 법리에 따른 구제만 가능할 수 있다.

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그런데, 경매의 경우에는 절차의 안정성이라는 차원에서 민법 580조 제2항에 따라 민법 580조 제1항에 기한 하자담보책임을 제한하고 있어 권리구제방법은 극히 제한적일 수밖에 없다는 점에 문제가 있다. 즉, 민법 제578조에 따라 소위 “권리하자”에는 적용되는 낙찰자의 구제수단이 물건(목적물) 그 자체의 하자에는 적용될 수 없다는 것이다.

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 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

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 민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다

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 민법 제578조(경매와 매도인의 담보책임)
① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

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결국, 물건의 하자의 경우 경매절차에서는 매각대금 납부 이후에 현실적인 구제가 거의 어렵다는 점을 인식하여, 대금납부 이전에 더욱 용의주도한 검토가 필요할 수 있다.

한편, 경매절차를 통해 취득된 부동산이라고 하더라도 그 후 다시 일반매매를 통해 거래되면 과거 경매대상물이었는지 여부와 관계없이 민법 580조 제1항이 문제없이 적용될 수 있다.

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 대구지방법원 2004.9.9, 선고, 2004가합5284
민법 제580조 제2항이 경매의 경우에 하자담보책임에 관한 규정을 적용하지 아니한다고 규정하고 있는 취지는 경매의 결과에 확실성을 부여하기 위하여 경매로 인하여 목적물을 취득한 당해 경락인이 당해 목적물의 소유자를 상대로 하여 경매목적물 자체의 하자를 이유로 한 담보책임을 물을 수 없다는 데에 있을 뿐이고, 그 이후에 경매가 아닌 일반의 매매를 원인으로 하여 소유권을 이전한 매도인에 대하여도 매수인이 하자담보책임을 물을 수 없다는 취지는 아니다.