상가 집합건물 수직증축에 대하여

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 주택의 경우에는 개정 주택법(2013. 12. 25. 법률 제12115호로 개정된 것) 규정에 따라 구분소유자의 다수결에 의해 수직증축형 리모델링이 가능하지만, 상가건물 증축에는 관련 규정이 없어 논란이 되어 왔다. 이에 대해 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955판결은 상가 집합건물 구분소유자들의 이익을 위해 추진되는 전유부분의 수직증축 시에는 위 개정 주택법 규정과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 공용부분의 변경 규정은 적용될 수 없는바, 구분소유자 전원의 동의를 받아야 한다고 판단하였다.

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   간략한 사실관계는 다음과 같다.

   지하 1층 지상3층 규모를 가진 상가건물의 일부 구분소유자들은 서울 중구청에 위 상가건물 지상 4층에서 6층을 증축하는 내용의 건축허가신청을 하였다. 이에 중구청은 “증축은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)상 공용부분의 변경에 해당하는데, 이들이 구청에 제출한 상가건물 증개축 건축주 연명부에 따르면 상가구분소유자 120명 중 100명(83.33%), 전유지분 1931.92 중 1657(85.76%)이 증축에 동의하였던바, 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자 4분의 3이상 및 의결권의 4분의 3이상의 결의로써 결정한다는 집합건물법 제15조 제1항 요건을 충족한다.”는 이유로 허가하였다. 이에 위 상가건물의 증축을 반대하는 구분소유자들 중 일부가 건축허가처분 취소소송을 제기하였다.

  이에 대해 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955판결은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항이 집합건물 중 공용부분의 변경에 관하여 일반적인 공유물과는 달리 관리단집회의 결의에 의하도록 정하고, 나아가 건축법이 공용부분 변경에 해당하는 건축행위에 대하여는 위 결의에 관한 서류로 대지사용권 등의 증명 서류를 갈음하도록 규정한 취지는, 구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지사용권 기타 권리관계에 별다른 변동을 일으키지 않는 공용부분의 용도 및 형상 등의 단순한 변경에 관하여는 구분소유자 전원의 동의나 대지사용권자 전원의 승낙이 없어도 관리단집회의 결의에 따르도록 함으로써 집합건물의 공용부분에 관하여 합리적이면서도 효율적인 이용관계를 설정하려는 것.”이라고 판단하면서, “이와 달리 공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립 등으로 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등에 변동을 가져오거나 구분소유자들에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로이 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 위 조항에서 말하는 공용부분의 변경에 해당하지 않고, 이에 대하여는 민법상 일반적인 공유물의 처분·변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의 등이 필요하다.”라고 판시하였다.

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   위에서 본 바와 같이, 대법원은 상가 집합건물 공용부분의 단순 변경이 아닌 공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만드는 경우와 같이 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항의 적용을 배제하고 다시 민법상 일반적인 공유물의 처분 변경 법리로 돌아가 민법 제264조에 따라 구분소유자 전원의 동의를 요한다는 입장이다.

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   이와 같이 상가 집합건물 수직 증축의 성격이 단순 공용부분의 변경인지 전유부분의 증축인지에 따라 법적으로 갖춰야 하는 구분소유자의 동의 범위는 달라질 수 있는바, 이에 대한 주의가 필요하다.

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*이해의 편의를 위하여 관련 대법원 판례의 전문을 첨부한다. 

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