건물에 대한 채권자취소권행사와 관습상 법정지상권

   경매목적물에 관습상 법정지상권이 성립하는지 여부를 판단하는 핵심은 매매 등으로 인하여 토지와 그 지상 건물의 소유자가 다르게 되기 전까지 토지와 건물이 동일인 소유였었는지 여부이다. 너무나 간단해 보이는 요건이지만 실제 실무에서는 다양한 사실관계가 얽히는 경우가 많아 판단이 쉽지만은 많다. 그 중 하나가 채권자취소권이 행사되어 건물에 대한 소유권이전등기만 말소된 경우인데, 이 경우 건물에 대하여 관습상 법정지상권이 인정되는지 여부를 검토해보자.

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   사실관계가 다소 복잡하니 일단 a, b, e와 이 사건 건물, 이 사건 2토지에 대해 중점을 두고 읽으시기를 권한다.

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   a는 1991. 2. 8.부터 1995. 7. 10.까지 사이에 이 사건 1토지와 이 사건 2토지 및 이 사건 건물의 소유권을 취득하였다. 그 후 a는 2000. 2. 23. b에게 이 사건 건물 및 이 사건 제2토지를 매도하고 2000. 2. 25. b 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 그런데 그 중 이 사건 건물에 관하여는 2005. 2. 25. 사해행위취소사건에 의한 확정판결을 원인으로 하여 b의 소유권이전등기가 말소되었다.

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   이 사건 1토지에 대하여는 1995. 7. 19. 설정된 근저당권에 기하여 진행된 경매절차에서 c가 2004. 10. 1. 매수대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하였고 d가 매수하여 2005. 11. 30. 소유권이전등기를 마쳤다. 한편 그 후 이 사건 건물에 대한 강제경매개시결정에 따라 2006. 11. 16. 그 기입등기가 마쳐진 다음 진행된 경매절차에서 e가 2007. 8. 17. 매수대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하였다. 한편 e는 이 사건 건물의 부지로 이 사건 1토지 중 일부(a)와 이 사건 2토지 중 일부(b)를 점유 사용하고 있다. 이에 b와 d는 e의 이 사건 건물이 이 사건 1, 2 토지의 일부를 점유 사용하고 있다는 이유로 이 사건 건물의 철거를 구하는 소송을 제기하였다. 

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   대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다73158 판결은 이 사건 2토지 중 b에 대해 “동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다. 그런데 민법 제406조의 채권자취소권의 행사로 인한 사해행위의 취소와 일탈재산의 원상회복은 채권자와 수익자 또는 전득자에 대한 관계에 있어서만 그 효력이 발생할 뿐이고 채무자가 직접 권리를 취득하는 것이 아니므로, 토지와 그 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자취소권의 행사에 따라 그중 건물에 관하여만 양도가 취소되고 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소되었다고 하더라도, 이는 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우’에 해당한다고 할 수 없다.”고 하면서,

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   "a가 b에게 이 사건 건물 및 이 사건 2토지를 함께 매도하였다가 채권자취소권의 행사에 따라 그 중 이 사건 건물에 관하여만 매매계약이 취소되고 b명의의 소유권이전등기가 말소되었다고 하더라도, b는 이 사건 건물에 대한 압류의 효력이 발생할 당시까지도 이 사건 2토지 및 이 사건 건물을 모두 소유하고 있었다고 할 것이다. 따라서 e가 위 강제경매절차에서 이 사건 건물을 매수하고 2007. 8. 17. 그 매수대금을 납부함으로써 양자의 소유자가 다르게 되었으므로, e는 이 사건 2토지 중 위 b부분에 대하여 관습상 법정지상권을 취득하였다고 봄이 타당하다."고 판시하였다.

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   사해행위취소의 효력은 채권자와 수익자 또는 전득자에 대한 관계에 있어서만 효력이 발생하는 상대적 효력에 불과하다는 것이 판례의 입장이다. 이러한 사해행위 취소의 상대적 효력은 토지와 건물을 함께 매수한 매매계약 중 일부가 사해행위로 취소되어 건물에 대한 소유권이전등기가 말소된 경우에도 여전히 적용되는바,  위 사안에서 이 사건 건물의 대외적 소유자는 사해행위취소의 소와 무관하게 여전히 사해행위의 수익자 b이고 이 사건 2토지와 이 사건 건물의 소유자는 b로 동일하였던바, e에게 관습상 법정지상권이 인정된 경우이다.

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   참고로 이 사건 1토지 중 a에 대해서는 “저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 경매로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 건물소유자는 그 건물의 소유를 위한 민법 제366조의 법정지상권을 취득한다. 그리고 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 매수인은 매수 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 매수취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득하는데, 이러한 법리는 사해행위의 수익자 또는 전득자가 건물의 소유자로서 법정지상권을 취득한 후 채무자와 수익자 사이에 행하여진 건물의 양도에 대한 채권자취소권의 행사에 따라 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 그 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.”고 하면서

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   “위 근저당권의 설정 당시 이 사건 1토지 및 이 사건 건물이 모두 a의 소유에 속하였고, 위 근저당권에 기하여 진행된 경매절차에서 c가 이 사건 1토지를 매수하고 2004. 10. 1. 그 매수대금을 납부함으로써 양자의 소유자가 다르게 되었으므로, 위 매수대금 납부 당시 이 사건 건물의 소유자인 b가 이 사건 1토지 중 a부분에 대하여 민법 제366조의 법정지상권을 취득하였다고 할 것이다. 그리고 채권자취소권의 행사에 따라 이 사건 건물에 관하여 b명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 e가 이 사건 건물의 소유권을 취득함으로써 그 소유를 위한 위 법정지상권도 함께 취득하였다고 보아야 한다."고 판시하였다.