건물 멸실과 법정지상권 성립여부

   민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시에 동일한 소유에 속하는 토지와 건물이 저당권의 실행에 의한 경매로 인하여 각기 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물의 소유를 위하여 인정되는 것으로서, 이는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 지상 건물에 대하여 공동저당권이 설정되었으나 그 중 하나에 대해서만 경매가 실행되어 소유자가 달라지게 된 경우에도 마찬가지로 인정된다.

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   우리 대법원은 “토지 및 그 지상 건물에 대하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 ‘철거’되고 새로 건물이 신축되어 두 건물 사이의 동일성이 부정되는 결과 공동저당권자가 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되었다면, 공동저당권자의 불측의 손해를 방지하기 위하여, 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다.”고 판단하고 있다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다66150판결).

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   그러나 우리 대법원은 건물이 철거되지 않고 등기부상으로만 멸실 기재가 이뤄진 사안에서는, “토지와 함께 공동저당권이 설정된 건물이 그대로 존속함에도 불구하고 사실과 달리 등기부에 멸실의 기재가 이루어지고 이를 이유로 등기부가 폐쇄된 경우, 저당권자로서는 멸실 등으로 인하여 폐쇄된 등기기록을 부활하는 절차 등을 거쳐 건물에 대한 저당권을 행사하는 것이 불가능 한 것이 아닌 이상 저당권자가 건물의 교환가치에 대하여 이를 담보로 취득할 수 없게 되는 불측의 손해가 발생한 것은 아니라고 보아야 하므로, 그 후 토지에 대해서만 경매절차가 진행된 결과 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되었다면 그 건물을 위한 법정지상권은 성립한다 할 것이고, 단지 건물에 대한 등기부가 폐쇄되었다는 사정만으로 건물이 멸실된 경우와 동일하게 취급하여 법정지상권이 성립하지 아니한다고 할 수는 없다.”고 판시하였다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2012다108634판결).

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   모든 법원의 판결이 그러하듯이, 건물 멸실 여부와 법정지상권 성립 문제 역시 구체적 타당성에 입각하여 결론이 내려지고 있다. 즉 건물보호라는 공익적 요청을 달성하고자 하는 법정지상권제도의 입법취지와 “불측의 손해”라고 명명되고 있는 저당권자의 기대 내지 의사를 종합적으로 고려하여 사안에서의 결론이 도출 되고 있음을 상기의 두 판례를 통해 엿볼 수 있다.

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   경매목적물에 대한 법정지상권 성립 여부에 따라 경매목적물의 가치가 크게 좌우되는바, 법정지상권 성립여부가 문제되는 경매목적물에 대한 경매참여 시에는 면밀한 권리분석이 반드시 필요하다. 이 때 법정지상권의 성립여부에 대한 개개의 요건뿐만 아니라, 법정지상권의 공익적인 입법취지와 저당권자의 기대라는 두 가지 측면을 모두 고려하는 태도가 보다 바람직하다.