임차인의 건물사용을 방해한 건물주의 책임

  건물 소유자가 관리비 문제로 건물 임차인과 다퉜음을 이유로 쇠사슬로 건물 주차장을 봉쇄하여 임차인으로 하여금 건물을 이용하지 못하게 하였다면, 이는 채무불이행에 해당하므로 건물 소유자는 임차인의 사무실 이전비용 및 인테리어비용 등을 물어줘야 한다는 판결이 선고되었다(제주지방법원 2013가단17505 판결).

 간략한 사실관계는 다음과 같다.

 법무사인 a는 2013. 5. b 소유의 건물을 사용하기 위하여 b와 보증금 1천만 원, 연차임 1천만 원, 임차기간 1년으로 하는 임대차계약을 체결하고 건물에 대한 인테리어공사를 실시하였다. 한편 a는 2013. 10. b에게 세무사인 c를 영입해 함께 사무실을 이용하겠다고 하면서 연차임 증액의사를 밝혔다. 건물 소유자인 b는 이에 동의하였고 c는 위 건물에 사업자등록을 하게 이르렀다. 그런데 b는 오래전부터 건물 관리비를 사업등록자 기준으로 청구해 왔으니, c로부터도 관리비를 받아야 한다는 이유로 a에게 c와 직접 임대차계약을 맺게 해달라고 요청하였으나 거절당했다. 그 후 b와 임차인 a는 자주 이 문제로 언쟁을 벌였는데, 그 때마다 b는 건물 주차장에 a와 그 직원들이 주차한 차량을 빼도록 시비와 욕설을 하고, 주차장 입구에 쇠사슬까지 설치해 a와 그 직원들의 주차를 못하게 하였다. 법무사 사무소 직원들과 고객들이 주차장을 이용하지 못하는 불만 등이 제기되자, a는 결국 다른 건물로 이주하였는데 a가 새로 인테리어 공사를 한 비용과 이전비용은 2천만 원이었다. 한편 a와 b 간의 임대차계약서에는 임차인의 원상회복 조항이 존재하였고, b 소유의 건물을 원상 복구하는데 들어가는 공사비용은 1천9백만 원이었다. 이에 a는 b에게 임대차계약 해지의 원인이 b에게 있음을 이유로 보증금 1천만 원과 이전비용 및 인테리어비용 2천만 원, 합계 3천만 원의 지급을 구하는 손해배상청구 소송을 제기하였다. 반면 건물주인 b는 a에게 건물을 반환하고 건물 원상복구 비용 1천9백만 원과 건물 반환 때까지의 월 임료의 지급을 요구하는 반소를 제기하였다.

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 이에 대해 법원 2013다17505 판결은, “a는 법무사 사무실을 운영하기 위해 건물을 임차했고, 고객에게 세무서비스를 함께 제공하고자 b에게 세무사의 전대차계약에 대한 동의를 얻었는데도, b가 관리비를 문제 삼아 건물 사용을 방해하고 주차장을 사용하지 못하게 한 것은 a에게 건물을 사용하게 해 줄 의무를 이행하지 않은 것이다. 따라서 a의 임대차계약해지는 효력이 있고 b는 보증금과 인테리어비용 등을 물어줘야 한다.”고 판단하면서, b의 반소에 관해서는, “임대인이 보증금을 돌려주지 않았고 임차인이 건물을 계속 사용 수익한 것도 아니므로 월 임료는 인정되지 않고, a는 b에게 건물인도와 함께 원상복구비용만 지급하면 된다.”고 판시하였다.

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 우리 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익 에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있다. 만일 임대인이 이러한 임대인으로서의 기본적인 의무를 이행하지 못했다면 이는 임차인에 대하여 채무를 이행하지 못한 것에 해당하는바, 손해배상책임을 져야 함은 당연하다. 판례는 손해의 범위에 대해 구체적으로 사무실 이전비용과 임차했던 건물에 설치한 인테리어비용을 들고 있는데, 임차인의 원상회복의무와 별개로 건물에 투입된 인테리어비용을 임차인의 손해로 인정한 것은 매우 합리적이라 보여 진다.