강제경매절차에서 관습법상 법정지상권의 성립 요건인

토지와 건물이 동일인 소유인지를 판단하는 기준시기

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강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상 매수인에게 이전된 경우, 건물 소유를 위한 관습법상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기는 압류 또는 가압류의 효력 발생 시이다(대법원 2010다52140 전원합의체 판결)

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사실관계

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가. 원고는 2005. 6. 13. 소외1, 소외2로부터 그들 소유의 x토지를 매수하여 2005. 11. 30. 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.

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나. 소외3은 2003. 1. 3. 당시 소외1 등의 소유이던 x토지 위에 건립되어있던 y건물에 관하여 자기 명의로 소유권보존등기를 경료하였고, 그 후 y건물에 관하여 2003. 10. 20. 소외3의 채권자인 a은행을 위한 가압류등기가, 2004. 9. 18. 위 가압류를 바탕으로 강제경매개시결정의 등기가 각 경료되었다.

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다. 원고는 위 경매절차가 진행 중이던 2005. 11. 29. 소외3으로부터 y건물을 매수하여 2005. 12. 12. 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하였으나, 그 경매절차에서 y건물이 2006. 6. 9. 피고에게 매각되어 그 대금이 완납되고 이를 원인으로 하여 2006. 6. 15.에 원고 명의의 위 소유권이전등기가 말소되고 피고 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.
 
라. 이에 원고는 피고에 대하여 x토지의 인도를 구하는 이 사건 소를 제기하였고, 피고는 관습법상 법정지상권이 성립한다고 항변한다.

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법원판단

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가. 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다(대법원 1967. 11. 28. 선고 67다1831 판결, 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 등 참조). 원래 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 그 지상 건물이 애초부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다고 할 것이다(대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 9082 판결 등 참조).

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나. 그런데 부동산강제경매절차에서 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 절차상 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 정하여지고, 매수신청인·담보권자·채권자·채무자 기타 그 절차에 이해관계를 가지는 여러 당사자는 그와 같이하여 정하여지는 법적 지위를 전제로 하여 자신의 이해관계를 계산하고, 나아가 경매절차에의 참여, 채무이행, 대위변제 기타의 재산적 결정에 이르게 된다. 이는 토지와 지상 건물 중 하나 또는 그 전부가 경매의 목적물이 된 경우에 그 경매로 인하여 종국적으로 소유자가 달라지면 이제 토지가 건물의 소유를 위한 사용권의 부담을 안게 되고 건물은 계속 유지되어 존립할 수 있는지와 같이 이해관계인에게 중요한 의미가 있는 사항에 관련하여서도 다를 바 없다고 할 것이다.

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다. 그렇다면 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부가 판단되어야 한다. 강제경매개시결정의 기입등기가 이루어져 압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 소유권을 취득한 이른바 제3취득자는 그의 권리를 경매 절차상의 매수인에게 대항하지 못하고, 나아가 그 명의로 경료된 소유권이전등기는 매수인이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입에 해당하므로(민사집행법 제144조 제1항 제2호 참조) 그 매각대금이 완납되면 직권으로 그 말소가 촉탁되어야 하는 것이어서(대법원 2002. 8. 23. 선고 2000다29295 판결 등 참조), 결국 매각대금 완납 당시 소유자가 누구인지는 이 문제맥락에서 별다른 의미를 가질 수 없다는 점 등을 고려하여 보면 더욱 그러하다.

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라. 한편 강제경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다(대법원 2002. 3. 15.자 2001마6620 결정 등 참조). 따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부를 판단할 것이다(대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결 참조).

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마. 앞서 본 법리에 비추어 이러한 사실관계를 살펴보면, 위 경매의 목적물인 이 사건 건물에 대하여는 이 사건 강제경매개시결정 이전에 황산농업협동조합의 가압류가 있었고 그 후 그 가압류가 본압류로 이행하였으므로, 위 경매절차상의 매수인인 피고가 관습상 법정지상권을 취득하는지 하는 문제에 있어서 피고가 그 매각대금을 완납한 2006. 6. 9.이 아니라 위 가압류가 효력을 발생한 2003. 10. 20.을 기준으로 이 사건 토지와 그 지상의 이 사건건물이 동일인에게 속하였는지를 판단하여야 한다. 그럼에도 원심이 피고가 매각대금을 완납한 시점을 기준으로 동일인이 이 사건 토지와 그 지상 건물을 소유하였는지 여부를 따져서 이 사건 건물의 강제경매로 이 사건 건물을 위한 관습상 법정지상권이 성립한다고 판단한 것에는 관습상 법정지상권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

판례해설

관습법상 법정지상권과 관련하여 대표적인 판례이며 기존의 판례를 모두 정리한 판례에 해당한다.

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먼저 관습법상 법정지상권과 구별되는 개념으로는 법정지상권이 있는바, 법정지상권은 말 그대로 법에 규정된 지상권인 반면(대표적으로 민법 제366조 저당권 실행에 의한 법정지상권), 관습법상 법정지상권은 판례를 통하여 인정된 제도이다.

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관습법상 법정지상권의 요건에 관하여 기존의 판례는 일관되게 경매 목적물의 매각 당시에 토지와 그 지상건물이 소유자를 같이 하고 있으면 충분하다고 판시하여 왔으나, 대상판결은 강제경매로 인한 관습법상 법정지상권이 성립하기 위하여는 매각대금 완납 시가 아닌 압류 당시에 토지와 그 지상건물이 동일인의 소유에 속할 것을 요하고 압류를 신청한 채권자가 그 이전에 가압류를 신청하였다면 가압류 당시를 기준으로 소유자의 동일 여부를 판단하여야 한다고 태도를 변경하였다.

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다만, 위 판례에서는 그 변경 이유와 관련하여 구체적으로 설시하고 있지는 않으나 민법 제366조의 법정지상권에서도 건물과 토지의 소유자 동일시기를 판단하는 시점으로 저당권 설정 당시를 기준으로 할 뿐 낙찰당시를 기준으로 하지 않는다는 점을 고려하였을 것으로 추측된다. 즉 가압류와 근저당권이 혼재되어있는 부동산에 대하여 근저당권자가 임의경매를 신청하여 매각 된 경우에 법정지상권의 성립여부는 근저당권 설정시를 기준으로 할 것인데, 가압류권자가 본압류를 통하여 강제경매를 신청하여 매각 된 경우에는 기존 판례의 입장에 따르면 법정지상권의 성립여부는 낙찰대금 완납 시를 기준으로 하여야 하므로, 누가 경매를 신청하였느냐에 따라 동일 부동산에 대하여 지상권의 성립여부가 달라질 수 있어 부득이하게 법정지상권과 균형을 맞춘 것으로 판단된다.

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이와 관련하여서는 추후 판례 평석을 통하여 구체적으로 설시하도록 하겠다.