선분양·후시공 방식으로 분양한 아파트의 하자판단 기준 도면

선분양·후시공 방식으로 분양한 아파트에 대한 하자담보책임을 둘러싼 논쟁 중 하나가 하자판단 기준을 사업승인도면으로 삼을 것인지, 준공도면으로 삼을 것인지의 문제였다.

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사업승인도면을 하자판단 기준으로 삼아야 한다는 주장의 근거를 살펴보면, 선분양·후시공의 방식으로 이뤄지는 아파트의 경우에는 분양계약이 체결될 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에 수분양자로서는 직접 분양 대상 아파트를 확인할 길이 없고, 오직 분양자가 사업승인을 받으면서 제출한 도면과 착공신고를 하면서 제출한 도면에 따라 아파트를 건축할 것으로 기대하고 분양계약을 체결할 수밖에 없다는 점을 근거로 한다. 이러한 주장은 계약법 이론에 충실한 주장으로 분양자는 특별한 사정이 없는 한 사업승인도면 및 착공도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 있다고 할 것이고, 그와 달리 시공된 부분은 그 변경시공 된 부분이 사업승인도면과 착공도면에서 정한 것에 비하여 성질이나 품질이 향상된 것이 아닌 한 분양자는 그 부분에 관하여 하자담보책임을 져야한다고 본다(서울고등법원 2012. 1. 18.선고 2009나66558 판결).

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 그러나 대법원의 이와 견해를 달리하여, “선분양·후시공 방식으로 분양한 아파트에서 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한, 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단하여야 한다.”고 판시하였다(대법원 2014. 10. 15.선고 2012다18762 판결).

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대법원 판단의 근거를 살펴보면, ① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 제출하는 기본설계도면에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어렵다는 점, ② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, ③ 분양계약서에 통상적으로 설계변경조항이 있고 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약 하였다고 볼 수 있는 점 등을 근거로 한다.

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위와 같이 대법원은 실제 공사실정 등을 고려하여, 선분양·후시공 방식으로 분양한 아파트의 하자담보책임의 판단 기준은 원칙적으로 사용승인도면이 아닌 준공도면이라고 판단하고 있다. 그러나 이러한 대법원의 입장을 아파트에 대한 하자는 준공도면을 기준으로 판단한다는 식으로 도식적으로 이해하는 것은 다소 위험하다. 분양계약 당시 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면이나 착공도면대로 시공하기로 하는 합의가 있었다고 인정될 사정이 있다면 사업승인도면이나 착공도면을 기준으로 하자 여부를 판단해야 한다는 점을 분명이 밝히고 있기 때문이다. 따라서 선분양·후시공 방식으로 분양되는 아파트에 대한 하자담보책임이 성립하는지 여부를 판단할 때 분양계약체결 당시의 구체적 사정 등도 종합적으로 고려해야 한다는 점을 유의할 필요가 있다.