분양계약해제(지)와 계약금을 초과하는 손해배상 청구

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분양계약과정에서 작성되는 분양계약서상에는, 분양계약이 해(지)제될 때 그에 대한 귀책사유 있는 측에 대해 손해배상의 예정, 즉 위약금을 부담하게 하는 내용의 약정이 포함되는 것이 일반적이다. 그런데, 분양계약서 작성이 분양주체 즉 분양회사의 입장에서 주로 이루어지다보니 수분양자에게 지나치게 과도한 부담을 지우는 내용이 포함되어있는 경우가 적지않다. 다음의 판결은 수분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제된 경우에 분양대금의 10% 정도의 위약금과 별도로 추가적인 손해를 분양회사가 청구한 사안에 대해 항목별로 유무효가 판단되었다는 점에서, 참고할만하다고 사료된다. 
  
서울서부지방법원 2015. 2. 12.선고 2014가합35198  위약금 등

 1. 중도금 대출이자액 상당의 부당이득 또는 구상금 청구에 대한 주장
    가) 불공정 약관으로서 무효라는 주장에 관한 판단
     ⑴ 주장의 요지
      이 사건 분양계약상 중도금 대출이자 후불 조항(제2조 제8, 9항)은 이 사건과 같이 분양계약이 해제된 경우 이미 발생한 중도금 대출이자와 관련하여 수분양자와 분양자 중 대출에 따른 경제적 이익이 누구에게 귀속되는지 등을 전혀 고려하지 않고 수분양자가 모두 대출 이자를 부담하게 규정되어 있는바, 이는 수분양자에게 불리한 불공정한 약관 조항으로서 무효이다.
     ⑵ 판단
      중도금 대출이자 상당액은 이 사건 분양계약이 해제되지 않았을 경우에도 수분양자가 당연히 부담하였어야 하는 돈이므로, 수분양자의 귀책사유로 인하여 이 사건 분양계약이 해제되는 경우 중도금 대출이자를 부담하여야 한다는 위 계약 조항을 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 약관조항이라고 보기 어렵다.  따라서 위 피고의 위 주장도 이유 없다. 

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    나) 약관의 명시의무를 위반하였다는 주장에 관한 판단
     ⑴ 주장의 요지
      위 중도금 대출이자 후불 조항들은 수분양자에게 대출금 이자 상당의 경제적 부담을 부과하는 것으로서 중요한 내용임에도 이에 대하여 분양자가 피고 정영자에게 아무런 설명을 하지 않았는바, 이는 약관의 설명의무를 위반한 것이므로 계약의 내용으로 위 피고에게 주장할 수 없다.
     ⑵ 판단
      살피건대, 약관에 정하여진 사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 계약자가 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이라면, 그러한 사항에 대하여까지 명시․설명의무가 있다고는 할 수 없음은 앞서 본 바와 같은바, 중도금 대출금에 대한 이자는 본래 수분양자가 부담하여야 하는 것인데, 이 사건의 경우 분양촉진을 위하여 분양자가 입주지정일까지의 중도금 대출이자를 대납해 주기로 한 점, 중도금 대출이자 상당액은 이 사건 분양계약이 해제되지 않았을 경우에도 결국에는 피고 정영자가 부담하여야 하는 돈이므로 위 피고의 귀책사유로 인하여 이 사건 분양계약이 해제되는 경우 위 피고가 중도금 대출이자를 부담해야 한다는 것은 위 피고가 충분히 예상할 수 있는 것인 점 등에 비추어 보면, 위 피고가 주장하는 위와 같은 내용에 대하여까지 원고에게 설명의무가 있다고 보기 어렵다. 따라서 위 피고의 위 주장도 이유 없다.  
 
2. 제세공과금 및 관리비 청구에 관한 판단
  가. 원고의 주장
   피고들이 입주지정 기간 이후에도 입주하지 않아 그 이후의 제세공과금 및 관리비를 한국자산신탁 또는 원고가 대납하였는데, 이 사건 각 분양계약에 의하면 입주지정 기간 만료일 다음날부터 발생하는 제세공과금 및 공과금에 대하여는 소유권 이전 여부나 실제 입주 여부와 무관하게 피고들이 부담하도록 규정되어 있으므로, 피고들은 한국자산신탁 또는 원고가 납부한 제세공과금 및 관리비(피고 박00는 제세공과금 1,980,460원, 관리비 2,542,800원, 피고 정00는 제세공과금 2,085,840원, 관리비 2,542,800원, 피고 김00는 제세공과금 2,085,860원, 관리비 2,540,070원, 피고 곽00은 제세공과금 1,612,600원, 관리비 2,548,490원)를 지급할 의무가 있다.

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  나. 제세공과금 청구에 관한 판단
   이 사건 각 분양계약 제11조에 “입주지정 기간 만료일 다음날부터 발생하는 제세공과금에 대하여는 입주 및 잔금완납이나 소유권이전 유무에 관계없이 피고들이 부담하고, 피고들의 불이행으로 인해 한국자산신탁이 입은 손해는 피고들이 배상한다.”라고 규정되어 있는 사실과 한국자산신탁 또는 원고가 피고들이 분양받은 각 세대에 대한 2011년도부터 2013년도분 재산세를 각 납부한 사실 및 이 사건 각 분양계약이 적법하게 해제되었음은 앞서 본 바와 같다.
   그러나 이 사건 각 분양계약이 적법하게 해제됨으로써 위 제11조의 규정도 소급적으로 그 효력을 상실하고 결국 피고들은 애초부터 재산세를 지급할 의무가 없는 점, 재산세는 원칙적으로 부과 당시 소유자인 한국토지신탁에게 납부의무가 있는 점, 한국투자신탁 또는 원고가 피고들에게 자신들이 납부한 재산세 상당의 손해배상채권이 있다고 하더라도 손해배상의 예정인 위약금에 포함된다고 보아야 하는 점 등을 종합하면, 원고의 피고들에 대한 이 부분 청구는 이유 없다.

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  다. 관리비 청구에 관한 판단
   살피건대, 한국자산신탁 또는 원고가 입주지정 기간 만료일 이후부터 이 사건 각 분양계약의 해제일까지의 관리비를 납부한 사실은 앞서 본 바와 같다.
   그러나 이 사건 각 분양계약이 적법하게 해제됨으로써 결국 피고들은 애초부터 관리비를 지급할 의무가 없는 점, 관리비는 개념상 입주자들의 해당 세대에 대한 사용․수익을 전제로 하는 것인데 이 사건 아파트에 입주하지도 않은 피고들에게 관리비를 납부할 의무가 있다고 볼 수도 없는 점, 한국자산신탁 또는 그로부터 채권을 양도받은 원고가 피고들에게 자신들이 납부한 관리비 상당의 손해배상채권이 있다고 하더라도 이 사건 각 분양계약이 해제된 경우 중도금 대출이자의 경우와는 달리 관리비에 대한 별도의 정함이 없으므로 이는 손해배상의 예정인 위약금에 포함된다고 보아야 하는 점   등에 비추어 보면, 원고의 피고들에 대한 이 부분 청구도 이유 없다.