분양카탈로그와 다른 시공내역과 손해배상청구

​

선시공․후분양 방식으로 분양된 아파트형 공장의 수분양자가 위 아파트형 공장이 분양카탈로그와 다르게 시공되었다는 이유로 시공업체를 상대로 제기한 손해배상청구 소송에서 패소하였다(대법원 2014. 11. 13.선고 2012다29601 판결).

​

간략한 사실관계는 다음과 같다.

​

a회사는 아파트형 공장을 시공한 후 이를 분양하였는데, a회사가 분양을 위해 준공 전에 제작한 분양카탈로그에는 위 아파트형 공장 공용부분에 복도 휴게 공간, 골프 퍼팅장, 옥상 휴게시설 등을 조성했다고 기재되어 있었다. 그러나 위 시설들은 아파트형 공장 준공 시에는 설치되지 않았다. 이에 위 아파트형 공장의 입주자대표회의 b는 위 아파트형 공장에 분양카탈로그상의 복도 휴게 공간, 골프 퍼팅장, 옥상 휴게시설 설치되어 않았음을 이유로 하여 a회사에 대하여 손해배상청구 소송을 제기하였다.

​

이와 관련하여 대법원 2014. 11. 13.선고 2012다29601 판결은, “선시공․후분양 방식으로 분양되거나, 당초 선분양․후시공 방식으로 분양하기로 계획하였으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형, 재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적이 된다고 봄이 상당하다. 따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고, 그러한 광고내용과 달리 아파트 등이 시공되었다고 하더라도, 완공된 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 있는 아파트 등의 외형, 재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다.”고 판시하면서 b의 a회사에 대한 손해배상청구를 기각하였다.

​

​그 동안 우리 대법원은 선분양․후시공 방식으로 분양되는 경우에는 수분양자가 아파트의 시공 상태를 실제로 확인하고 계약할 수 없다는 점을 고려하여, 분양회사와 수분양자 사이에 분양카탈로그 등에 기재된 분양광고를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있다고 판단해 왔다(대법원 2007. 6. 1.선고 2005다5812 판결). 이에 따라 선분양․후시공 방식으로 분양되는 아파트의 경우, 분양광고, 분양카탈로그, 더 나아가 모델하우스의 시공 내역과 실제 시공이 다르다는 이유로 손해배상청구 소송이 많이 발생했고, 상당수가 승소하여왔다.

​

​ 그러나 선분양․후시공 방식과 달리 선시공․후분양 방식으로 분양되는 아파트의 경우에는 분양받는 자가 실제로 완공된 아파트의 외형, 재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있기 때문에 실제 완공된 아파트가 아닌 분양카탈로그 등을 계약상 고려하였다고 보기는 어렵다. 즉 분양과 시공 중 어느 것이 먼저 이루어 졌는지에 따라 분양카탈로그 등에 기재된 분양광고의 내용이 분양계약의 내용이 될 수도 있고 되지 않을 수도 있다는 것이 현행 판례의 입장인바, 구체적인 계약 체결 경위에 따라 분양카탈로그와 다른 시공내역에 대한 손해배상청구의 결론이 결정될 것으로 보인다.