전세권과 임차권을 동시에 가지고 있는 자가 임차인의 지위에서 배당요구를 한 경우 전세권에 영향을 미치는지 여부

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주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결)

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사실관계

가. 원고는 x부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 경락받은 자이고, 피고는 대한민국이며, 소외인은 이 사건 부동산의 임차인이자 전세권자이다.

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나. 소외인은 2006. 6. 27. 주식회사 a(이하 ‘a’이라고 한다)로부터 이 사건 부동산을 보증금 8,000만 원, 기간 2006. 7. 4.부터 2007. 7. 3.까지로 정하여 임차한 후 2006. 7. 4.이 사건 부동산에 입주하면서 확정일자를 받고 2006. 7. 7.전입신고를 마쳤는데, 이 사건 부동산의 지번인 ‘735-11’로 전입신고를 하지 않고 ‘745-11’로 전입신고를 하였다가 2006. 11. 3. 정정신고를 하였다.

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다. 소외인은 임대차계약 체결일인 2006. 6. 27. a와 사이에 이 사건 부동산에 관한 전세권설정계약도 체결하고 2006. 7. 4. 이 사건 부동산에 관하여 전세금 8,000만 원, 존속기간 2007. 7. 3.까지로 된 이 사건 전세권설정등기를 마쳤다.

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라. 소외인이 전세권설정등기를 마칠 당시에는 이 사건 부동산에 관하여 선순위 저당권·가압류·압류등기가 없었으나, 2006. 9. 5. 채권자 신용보증 기금, 채무자 a, 채권최고액 2억 1,000만 원으로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌고, 근로복지공단은 2007. 5. 21.이 사건 부동산에 관하여 강제경매를 신청하여 법원의 강제경매개시결정에 따라 강제경매절차가 진행되었다.

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마. 소외인은 위 경매절차에서 배당요구종기일 이전인 2007. 7. 20. 임대 차계약서와 주민등록표등본을 첨부하여 임차인으로서 “권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)”를 제출하여 배당요구를 하였다.

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바. 집행법원은 2007. 8. 1. 매각물건명세서를 작성하면서 ‘최선순위 설정’란에 “2006. 7. 4.(전세권)”, ‘점유자’란에 소외인을 각 기재하고, 소외인이 임차인으로서 권리신고한 내용(단, 전입신고일자는 2006. 7. 7.로 기재) 및 2007. 7. 20. 배당요구한 사실을 기재하는 한편, 등기부등본에 근거하여 소외인이 전세권자로서 보증금이 8,000만 원이라는 내용을 기재하고 그 ‘배당요구 여부(배당요구일자)’란에는 아무런 기재를 하지 않았으며, 또한 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에도 아무런 기재를 하지 않았다.

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사. 원고는 2007. 8. 16. 이 사건 부동산에 대한 매수신고를 하여 매각허가결정을 받고 대금을 완납하였고 2007. 10. 24. 그 앞으로 소유권이전등기를 마쳤으며, 이 사건 전세권설정등기는 같은 날 집행법원의 촉탁에 의하여 강제경매로 인한 매각을 원인으로 말소되었다.

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아. 집행법원은 배당기일인 2007.10.11.실제 배당할 금액 110,012,227원 전부를 신청채권자인 근로복지공단에게 배당하였다.

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자. 그 후 소외인은 원고를 상대로 하여 서울중앙지방 법원 2007가합113422호로 위 경매로 인하여 이 사건 전세권이 소멸되지 않았음에도 그 등기가 말소된다는 이유로 그 회복등기절차의 승낙을 구하는 소를 제기하였고, 위 법원은 2008. 4. 22. 소외인의 임차인으로서의 배당요구는 전세권자로서의 배당요구로 볼 수 없어 이 사건 전세권은 경매로 인하여 소멸하지 않는다는 이유로 소외인의 승소판결을 선고하였으며 위 판결은 그 무렵 확정되었다.

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차. 원고는 2008. 5. 8. 소외인에게 전세보증금 명목으로 8,000만 원을 지급하였다.

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법원판단

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가. 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호 법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조)등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다고 할 것이다.

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나. 소외인이 이 사건 전세권설정등기를 마칠 당시 이 사건 부동산(오피스텔)에 선순위 저당권·압류·가압류 등기가 마쳐져 있지 아니하였으므로 이 사건 전세권은 최선순위 전세권이고, 소외인은 임차인으로서 배당요구를 하였을 뿐 전세권자로서 배당요구를 한 것으로 볼 수 없으므로, 이 사건 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다.

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다. 이 사건 전세권은 최선순위 전세권으로서 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 집행법원의 경매담당 공무원으로서는 그 매각물건명세서를 작성함에 있어서 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 이 사건 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하였어야 할 것임에도 이를 기재하지 아니한 채 경매를 진행하는 잘못을 저질렀고, 원고는 위와 같은 매각물건명세서의 잘못된 기재로 인하여 이 사건 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하고 이 사건 부동산을 매수하였다가 이 사건 전세권을 인수하여 그 전세금을 반환하여야 하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고는 위와 같은 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

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판례해설

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임차인이 확정일자를 받고 이에 더하여 전세권설정등기까지 마친 이후 임차인으로서 배당요구만 하고 전세권에 관하여 배당요구를 하지 않은 경우 경락인에게 전세권이 인수되는지가 문제된 사안이다.

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실질적으로 하나의 사용·수익 권한에 관하여 임차권과 전세권이 병존적으로 설정된 경우 상식적으로 생각하면 사용·수익 권한이 하나이기 때문에 임차권에 기하여 배당요구를 하였다면 전세권에 기한 배당요구도 한 것으로 볼 수 있지 않느냐 라는 의문이 들 수도 있다. 이와 같은 이유로 법원에서도 전세권에 대하여 형식상 배당요구가 없었으나 인수된 권리란에 전세권을 표시하지 않은 것이다.

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그러나 경매절차는 절차의 안정성을 중요시하므로, 동일인이 동일 금원에 대한 두 개의 권리를 보유하였으면서도 그 중 하나에 대하여만 배당요구를 한 경우 실질적으로는 전부에 대한 배당요구로 볼 수 있다 하더라도 형식상 하나의 권리에 대하여만 배당요구가 있는 것이므로, 법원으로서는 나머지 권리에 대한 배당요구가 있는지를 확인하여 인수되는 권리를 확정하였어야 한다.

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이와 같은 이유로 대상판결은 임차권에 대한 배당요구가 있었다 하더라도 전세권에 대한 배당요구는 없었음을 간과하고 매각물건명세서에 그와 같은 기재를 하지 않은 부분에 대하여 공무원의 과실로 인한 손해배상책임을 인정하였던 것이다.