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공매절차에서의 전세권자의 지위
구 국세징수법상 공매절차에서 대항력 있는 전세권은 배분요구와 무관하게 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는지 여부(적극) (대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다60329 판결)
사실관계
가. 원고는 2007. 3. 23. 소외인과 여신한도금액을 13억9,000만원 및 5,000만원으로 하는 각 여신거래약정을 체결하고 소외인에게 금원을 대출하였고, 위 대출금 채무를 담보하기 위하여 같은 날 소외인은 원고에게 소외인의 소유이던 서울 서초구 (주소 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 채권최고액 18억7,200만원인 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다) 설정등기를 마쳤다.
나. 이 사건 부동산에는 이 사건 근저당권 설정 이전인 2006. 8. 25. 피고 1 앞으로 전세금 10억 원, 존속기간 2008. 8. 24.까지인 전세권(이하 ‘이 사건 전세권’이라 한다) 설정등기가 마쳐져 있었고, 이 사건 근저당권 설정 이후인 2007. 12. 24. 서울특별시 서초구에 의한 압류등기 및 2008. 6. 5. 고양세무서에 의한 압류등기가 각 마쳐졌다.
다. 고양세무서장은 소외인에 대한 세금을 징수하기 위하여 2010. 4. 30. 구 국세징수법 제61조에 의하여 한국자산관리공사에게 이 사건 부동산의 공매를 의뢰하였다(위 공매 의뢰에 의하여 진행된 공매절차를 ‘이 사건 공매절차’라 한다).
라. 한국자산관리공사는 2010. 7. 14. 이 사건 부동산에 관하여 압류재산 공매공고를 하였는데, 감정정보란에는 ‘감정평가금액 24억 원, 감정평가일자 2010. 6. 9.’, 임대차정보란에는 ‘임대차내용 : 전세권, 이름 : 피고 1’로, 등기부등본 주요정보란에는 ‘1순위 전세권(피고 1, 2006. 8. 25. 등기, 설정액 10억 원), 2순위 근저당권(원고, 2007. 3. 23. 등기, 설정액 18억 7,200만원), 3순위 임의경매(서울중앙지방법원 2007. 8. 1. 등기), 4순위 압류(서초구청, 2007. 12. 24. 등기)’, 부대조건란에는 ‘매각으로 소멸되지 않는 전세권은 매수인이 인수부담하는 조건이며, 전세권자 배분요구시 말소되는 것이므로 사전조사 후 입찰바람’이라고 명시되어 있었고, 그 다음날 ‘전세권 유의사항’이라는 내용이 추가되었다.
마. 한국자산관리공사는 이 사건 공매공고의 내용을 토대로 체납자 겸 이 사건 부동산의 소유자인 소외인 및 이 사건 부동산 상에 전세권·저당권 기타의 권리를 가진 자들에게 통지하였고, 전세권자인 피고 1은 2010. 8. 7.경 공매통지를 수령하였다.
바. 피고 2, 피고 3은 2010. 10. 14. 이 사건 공매절차의 6회차 공매에 입찰가 12억 12만원으로 입찰하여 2010. 10. 15. 한국자산관리공사로부터 매각결정을 받았다.
사. 한국자산관리공사는 배분기일을 2010. 12. 2.로 지정한 후 배분대상자들에게 2010. 11. 18.까지 배분요구서, 채권원인증서 등을 제출할 것을 통보하였고, 이에 피고 1은 2010. 10. 22. 전세금 10억 원의 반환채권으로 배분요구를 하였다.
아. 한국자산관리공사는 2010. 12. 2. 아래 표와 같이 배분계산서를 작성하였고, 원고가 피고 1의 배분금액에 관하여 이의신청을 하자 위 배분금액을 고양세무서에 예탁하였다.
원고 주장의 요지
피고 1은 배분대상자가 아님에도 한국자산관리공사는 피고 1에게 10억 원을 배분하는 배분계산서를 작성하여 피고 1은 10억 원 상당의 배분금 출급청구권을 취득하고 이로 인하여 후순위 채권자인 원고는 같은 금액 상당의 손해를 입게 되었으므로, 피고 1은 부당이득반환으로 원고에게 배분금 출급청구권을 양도할 의무가 있다.
원심판단
원심은 구 국세징수법(2011.4.4.법률 제9913호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)상 대항력 있는 전세권을 배분대상 권리에서 제외할 근거가 없고, 배분대상자는 배분계산서 작성 전까지만 배분요구를 하면 되므로, 대항력 있는 전세권자인 피고 1이 배분계산서 작성 전까지 배분요구를 한 이상 한국자산관리공사가 위 피고에게 배분요구한 전세금 전액을 배분한 것은 옳다고 판단하였다.
대법원 판단
체납처분 절차의 일환으로 행해지는 청산과 관련된 구 국세징수법 제80조 제1항 은 세무서장은 압류재산의 매각대금 및 그 매각대금의 예치이자 등을 제81조 의 규정에 의하여 배분하여야 한다고 규정하고 있고, 제81조 제1항은 이를 다음 각 호의 국세. 가산금과 체납처분비 기타의 채권에 배분한다고 규정하면서, 제1호에서 ‘압류에 관계되는 국세. 가산금과 체납처분비’를, 제2호에서 ‘교부청구를 받은 국세.가산금. 체납처분비. 지방세 또는 공과금’을, 제3호에서 ‘압류재산에 관계되는 전세권. 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권’을 각 규정하고 있다. 또한 구 국세징수법 제83조 제1항 후문은 “배분대상자는 세무서장이 배분계산서를 작성하기 전까지 배분요구를 하여야 한다.”고 규정하고 있다.
그런데 구 국세징수법에서는 매각으로 전세권이 소멸하는지 여부에 관하여는 명시적인 규정이 없는 점, 전세권의 용익물권으로서의 성질에 비추어 볼 때 대항력이 있는 전세권은 명문의 규정이 없는 이상 매수인에게 인수되는 것이 원칙인 점(대법원 2000.2.25.선고 98다50869판결 등 참조), 구 민사소송법(2002.1.26.법률 제6626호로 전부 개정되기 전의 것)이나 민사집행법에 의한 강제집행절차에서도 대항력 있는 전세권은 매각으로 인하여 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 것이 원칙인 점, 구 국세징수법의 적용을 받는 사건에서 민사집행법의 규정이나 해석을 유추적용하거나 준용할 수는 없으므로(대법원 2001.12.11.선고 2001두7329 판결 등 참조)민사집행법의 규정에 의하여 배분요구권이 인정된다고 할 수도 없는 점 등을 종합하면, 대항력 있는 전세권은 전세권자가 공매절차에서 배분요구를 하였는지와 무관하게 매각으로 인하여 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 해석하는 것이 옳다. 그 경우 ‘구 국세징수법 제81조 제1항 제3호 에서의 전세권’은 존속기간이 만료되어 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적권능만 남은 전세권이나 대항할 수 없는 전세권만을 의미한다고 보아야 한다. 만일 원심과 같이 구 국세징수법상 공매절차에서 대항력 있는 전세권자도 매각결정 후 배분계산서를 작성하기 전까지 배분요구를 할 수 있다고 해석한다면, 예를 들어 전세권자의 배분요구가 없어서 전세권이 인수되는 것을 전제로 공매절차를 진행하다가 매각결정 후에 전세권자가 배분요구를 하는 경우에는 후순위 권리자는 예상치 못한 피해를 입고, 매수인은 반대로 예상치 못한 이익을 얻는 부당한 결과를 초래하게 되고, 경우에 따라서는 입찰하려는 자와 대항력 있는 전세권자가 통모하여 공매물건을 싸게 매수하고서는 뒤늦게 배분요구를 하여 전세권의 부담을 소멸시킨 다음 그 이익을 나누는 방법으로 공매절차를 사행화할 우려도 있다.
그런데도 원심은 대항력 있는 전세권자인 피고 1을 배분대상자로 보아 위 피고에게 배분한 것이 옳다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 구 국세징수법 제81조 에서 정한 배분대상자의 범위에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이 점을 지적하는 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.
판례해설
경매 절차에서 선순위 전세권자가 배당요구를 하면 전세권은 소멸 되고 배당 절차에서 배당을 받을 수 있고 그렇지 않고 배당요구를 하지 않을 경우 선순위 전세권은 낙찰자에게 인수되고 자연히 배당될 것도 없다. 문제는 자산관리공사에서 진행하는 공매절차에서도 그와 같은 법리가 그대로 진행될 수 있는 지 여부이다.
대상판결의 원심에서는 경매 절차에서의 법리를 그대로 받아들여, 배분요구를 하였을 경우 전세권은 소멸하고 배분 절차에서 배분을 받는다고 판시하였으나, 대법원에서는 국세징수법에 그와 같은 규정이 없고 더불어 전세권의 원래적 성격이 용익물권적 성격인 점을 감안한다면 전세권자가 배분요구한 점과 무관하게 인수된다고 판시한 것이다.
생각건대 전세권자가 용익권을 지속할지 아니면 자신의 배당금을 받을 지 여부는 스스로 판단하는 것이고 더욱이 전세권자로서는 전세권 설정자가 누구인지 여부도 중요할 것인바 이는 당사자의 의사를 전혀 고려하지 않은 것이고, 더불어 인수되는 권리라고 보는 것은 후순위 권리자들을 위하는 것처럼 보이지만 후순위 권리자들은 이미 자신이 후순위임을 인정하고 설정한 것이기 때문에 크게 문제될 것이 없는 것인바 굳이 경매 절차와 다르게 공매절차에서는 무조건 인수하는 것으로 판단하는 것 자체는 의문이라고 판단된다. | 
