다수점포를 하나로 임대차계약체결한 경우

​

2개 이상의 구분점포를 임대함에 있어, 개별 구분점포별로 나누어 여러 개의 임대차계약을 하지 않고 한꺼번에 한 개의 임대차계약형태로 진행하는 경우가 적지 않다. 예를 들어, 甲 소유의 101호, 102호 점포를 乙에게 임대함에 있어 점포별로 나누어서 2개의 임대차로 계약체결하는 것이 아니라, 하나의 임대차로 계약하는 식이다.

​

여러 개의 점포를 임대차계약함에 있어 임대차계약을 하나로 하느냐, 여러 개로 하느냐는 민사상으로는 모두 유효할 수 있지만 계약의 형태에 따라 법적으로 달리 평가될 수 있다는 점에서 선택에 신중을 요한다. 현행 상가건물임대차보호법은 환산보증금 액수에 따라 우선변제권 보호여부를 달리하는데, 두 점포의 보증금과 월차임을 합산하면 기준 환산보증금을 초과하여 우선변제권 보호범위를 벗어나지만 개별 보증금과 월차임을 기준으로 보면 우선변제권 보호를 받을 수 있게 되는 것이 대표적인 예가 될 수 있다.

​

개별 점포별로 체결된 별개의 임대차계약에 대한 법률판단에 있어서는 다른 특별한 사정이 없는 한 개개의 임대차계약을 별도로 떼어서 생각하면 별다른 무리가 없지만, 다수 점포를 대상으로 하는 하나의 임대차계약이 체결되면 법률판단이 복잡해질 수 있어 주의를 요한다.

​

예를 들어 보자.

​
서울 소재의 면적이 비슷하고 연접해있는 甲 소유의 101호와 乙 소유의 102호 점포를 丙이라는 사람에게 임대하는 계약이 체결되었다고 가정해보자. 보증금은 총 1억원에 월차임은 총 100만원. 甲, 乙은 이 돈을 정확히 절반씩 나누어가졌다.

​

그 후 임대차기간이 도과된 상황에서 甲의 자력이 악화되어 丙이 乙에게 보증금 1억원 전부를 요구하는 상황이 발생하면서, 乙, 丙간에 분쟁이 발생할 수 있다. 결국, 이 문제의 쟁점은, 丙에 대한 甲, 乙의 보증금반환채무가 “불가분채무”인지 아니면 “분할채무”인지에 관한 것인데, 이해를 돕기 위해 우선 양자의 개념을 소개키로 한다.

​

우리민법은 제408조에서 “채권자나 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다”라고 하여 분할채권(채무)이 원칙임을 선언하고 있지만, 한편으로는 민법 제409조에서 “채권의 목적이 그 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 불가분인 경우에 채권자가 수인인 때에는 각 채권자는 모든 채권자를 위하여 이행을 청구할 수 있고 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있다”고 하여 불가분채권에 관해 규정하고, 민법 제411조에서는 “수인이 불가분채무를 부담한 경우에는 제413조 내지 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조 및 전조의 규정을 준용한다”고 하여 “불가분채무”를 규정하고 있다. 준용되는 민법 제413조는 “수인의 채무자가 채무 전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 때에는 그 채무는 연대채무로 한다”고 하고, 민법 제414조는 “채권자는 어느 연대채무자에 대하여 또는 동시나 순차로 모든 연대채무자에 대하여 채무의 전부나 일부의 이행을 청구할 수 있다”고 규정하고 있다.

​

관련 판결은 다음과 같다.

 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 【임대보증금반환】

​

 대법원 1997. 5. 16. 선고 97다7356 판결 【매매대금반환】

 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결 【부당이득금반환】

 대법원 1991.10.8. 선고 91다3901 판결 【담장철거등】

​

위 판결 사례들은 대부분 공유지분에 대한 임대차 내지 매매계약이어서 지분이 아니라 다수 구분점포를 대상으로 하는 임대차와 사안이 다를 수 있다. 다수 구분점포를 대상으로 하는 임대차는 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이라기보다는 각자의 점포를 임대한 것이라고 볼 가능성이 크다는 점에서 불가분채무 보다는 분할채무로 보는 것이 타당할 수 있다. 하지만, 위에서 본 바와 같이 혹시 발생할 수 있는 불의의 사태를 방지하고 명확한 법률관계를 위해서는 임대차보증금 반환범위에 대해 ‘임대인 甲, 乙은 각각 5천만원의 범위에서 임차인에게 보증금반환책임을 부담한다’는 취지로 임대차계약서상에 명시하는 것이 필요할 수 있다.

​

위 사안과 유사한 다음의 판결에서도 보증금반환범위에 대해 각자의 점포주별로 “분할채무”라는 판단을 하고 있다. 101호, 102호 점포주가 애초에는 한명으로 동일한 상태에서 하나의 임대차계약으로 임대되던 중 102호만에 대한 경매개시로 인해 102호 소유권이 변동되면서 분쟁이 발생하게 되었는데, 결국 법원은 임차인으로부터 받은 총 보증금 4천만원에 대한 귀속이 점포별로 얼마인지를 정확히 구분하기 어려운 점이 있지만 전유부분의 면적별로 나누어서 점포주별로 일부씩의 보증금을 반환하면 된다고 판단하였다. 

​

 수원지방법원 2011. 4. 1.선고 2010가단33398  건물명도등

한편, 위 판결 사안에서는 102호 점포를 경매로 낙찰받은 원고가 101호, 102호의 임차인인 피고에 대해 차임연체를 이유로 해지 통보 후 102호만을 인도해달라는 청구를 하였는데, 하급심법원은 피고가 상가건물임대차보호법상의 대항력있는 임차인임을 전제로 ‘102호 낙찰자로부터 일정금액의 보증금을 지급받음과 동시에 인도의무가 있다’고 판단하였지만, 대법원은 ‘대항력있는 임대차관계에서 102호 낙찰자는 101호 점포주와 공동임대인의 지위를 가지게 된다는 점에서 임차인의 차임연체를 이유로 한 중도계약해지를 위해서는 해지의사표시를 공동으로 해야한다’는 논리로 (비록 102호 점포만에 대해서이지만) 102호 낙찰자가 단독으로 한 해지의사표시는 무효라고 판단하고, 중도해지를 인정한 원심판결을 파기하였다.

​

 대법원 2012다5537  건물명도등

​

하지만, 중도해지가 아니라 계약기간종료에 대해서는 해지의 불가분성이라는 논리를 적용하기는 어렵다.

 대법원 2014.6.26. 선고 2014다14115 판결[점포명도등]