임차권과 분리하여 양수한 임대차보증금반환채권에 기하여

주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부

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주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(소극)(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결)

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사실관계

가. a는 x아파트 101동 101호(‘이 사건 부동산’))의 임차인이고, b는 임대인이다.

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나. 원고는 a로부터 이 사건 부동산에 대한 임대차보증금반환채권을 양수하였고, 그 뒤 b의 채권자인 피고들은 이 사건 부동산에 저당권을 설정하였다.

다. 이후 이 사건 부동산에 대한 경매가 개시되어 피고들이 저당권에 기하여 우선배당을 받는 것으로 배당표가 작성되었는데, 원고는 저당권을 취득하기 전 이미 확정일자 있는 대항요건을 갖춘 주택임차인인 소외인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수한 원고가 피고들보다 선순위로 우선배당을 받아야 한다고 주장하여 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

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법원판단

가. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 같은 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한 취지는, 사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이다.

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나. 이와 같은 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.

다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.

판례해설

주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것인바, 대법원은 이를 가장 먼저 언급하였다. 즉 주택임대차 보호법은 임차인이 건물에서 쫓겨나는 것을 방지하고 자신들의 최소한의 자금은 보증금을 받게 하려는 것이다. 그런데 문제는 이를 악용하는 상황이 종종 발생하고 있다는 것이다.

대상판결은 임차권은 그대로 있고 임차보증금만 양도되었을 경우 양수인이 임차인이 누릴 수 있는 권리를 행사할 수 있느냐가 문제되었는데, 대법원은 양수인이 임차권을 함께 양수하지 않은 이상 양도 된 임차보증금 채권은 일반 금전채권에 불과하므로 결국 우선배당은커녕 배당을 받기 위해서는 집행권원까지 가지고 있어야 한다고 판시한 것이다.

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생각건대 대상판결과 같이 굳이 주택임대차보호법의 취지를 들고 오지 않더라도, 등기는 그대로 둔 채 전세보증금반환채권만이 양도된 경우 당해 전세보증금반환채권은 일반채권에 불과하므로 그에 기하여 배당받기 위하여는 우선변제는커녕 채무명의가 존재하여야 하고, 전세기간이 만료된 해당 전세권은 피담보채권의 부존재로 역시 무효에 해당한다는 법리만으로도 충분히 해결될 수 있는 사안으로 보인다.