집합건물의 구조상 독립성 성립 전에 설정된 저당권의 효력

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  집합건물이 되기 위해 갖춰야 할 요건 중 하나가 구조상·이용상 독립성이다. 즉 1동 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다. 구조상 독립성 구비여부에 대한 판단은 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 달라질 수 있으나, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 일정한 범위의 상가건물에 관하여는 구조상 독립성 요건을 완화하여 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 설치하고 구분점포별로 부여된 건물번호 표지를 부착하는 경우 구조상 독립성을 인정하고 있다.

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   그런데 이러한 구조상 독립성이 완성되기 전에 집합건물에 대한 소유권보존등기가 경료되고 그에 터 잡은 근저당권설정등기, 소유권이전등기가 순차로 마쳐진 후 비로소 집합건물의 구조상 독립성이 완성된 경우 위 등기들은 유효할까? 등기설정의 목적물이 집합건물의 요건을 충족시키지 못한 상황에서의 등기라 유효성에 대한 논란이 있었으나, 판례는 위 등기들의 효력이 유효하다고 판단하고 있다. 

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   이와 관하여 실제로 문제가 되었던 사건을 살펴보자.

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   a는 甲 건물 신축공사의 시행자이자 건축주로서 b와 甲 건물 점포에 관하여 분양계약을 체결하였는데, 2008. 1. 甲 건물 각 구분점포에 관하여 a 명의로 소유권보존등기를 경료 하였다. 그 후 2008. 8. 위 甲 건물 각 구분점포에 관하여 c를 근저당권자로 하는 근저당권설정등기가 마쳐졌고, 그 후 b 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 그런데 甲 건물은 판매시설로 그 총 면적이 1,000㎡를 초과하는데도 불구하고 각 구분점포는 2009년경부터 2010. 7.경까지 구분소유권의 객체로서의 적합한 구조상 독립성을 갖추지 못하고 있다가 2010. 10.경 비로소 각 구분점포 바닥 경계선에 직경 약 3.5㎝ 정도의 스테인레스 재질의 경계표지를 설치하고, 각 구분점포별로 건물변호표지를 설치한 다음 甲 건물의 각 층 입구에 구분점포의 위치가 표시된 건물현황도를 설치하였다.

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   이러한 사실 관계에서 대법원은, “신축건물의 보존등기를 건물완성 전에 하였다 하더라도 그 후 건물이 완성된 이상 그 등기를 무효라고 볼 수 없다. 이러한 법리는 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체로서 적합한 구조상 독립성을 갖추지 못한 상태에서 구분소유권의 목적으로 등기되고 이에 기초하여 근저당권설정등기나 소유권이전등기 등이 순차로 마쳐진 다음 집합건물법 제1조의2, 경계표지 및 건물번호표지 규정에 따라  경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지가 바닥에 견고하게 설치되고 구분점포별로 부여된 건물번호표지도 견고하게 부착되는 등으로 구분소유권의 객체가 된 경우에도 마찬가지이다.”라고 하여 c명의의 근저당권설정등기와 b명의의 소유권이전등기가 유효하다고 판단하였다(대법원 2016. 1. 28.선고 2013다59876 판결).