건축주 명의인과 집행채무자가 다른 경우의 철거문제

  이미 건물이 완성되어 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖춘 경우 건축주는 그 건물의 소유권을 원시취득하게 되는데, 이 경우 건물 양도를 위해서는 건축물관리대장에 기초하여 건축주 명의로 보존등기를 경료한 후 양수인에게 이전등기를 해주는 것이 보통이다.

   그러나 사안에 따라서는 완성된 건물임에도 불구하여 무슨 이유에서인지 사용검사를 필하지 못하여 건축물관리대장이 만들어 지지 않아 보존등기가 되어 있지 않은 경우가 있다. 이러한 상황에서 차선책으로 건축허가상의 건축주 명의를 변경하는 방식으로 건물을 양도하는 방법이 종종 행해지는 경우가 있는데, 대법원 판례에 따르면 미등기건물의 건축허가상의 건축주 명의가 변경되더라도 그 변경 당시 이미 건물이 완성되어 종전 건축주가 원시 취득한 경우라면 변경된 건축주 명의인은 소유권을 취득하지 못하게 된다(대법원 1997. 5. 9. 선고 96다54867 판결). 따라서 완성된 건물에 관하여 건축주 명의가 변경된 미등기 건물에 대한 철거집행 또한 변경된 건축주 명의인이 아닌 원시 취득한 당초 건축주 명의인을 대상으로 해야 하며, 철거를 위임받은 집행관은 변경된 건축주 명의인이 당초 건축주 명의인인 집행채무자와 다르다는 이유를 들어 철거집행을 거부하거나 지체할 수 없다.

   이와 관련하여 대법원 판례 또한, “미등기건물의 건축주 명의가 변경되었다고 하더라도, 변경시점에 이미 건물이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 건물의 소유권을 원시취득하고, 변경된 건축주 명의인은 소유자가 아니므로, 집행관이 변경된 현재의 건축주 명의인이 채무자와 다르다는 이유만으로 철거대상 미등기건물이 채무자에게 속하는 것이 아니라고 판단하여 철거를 실시하지 않았다면, 이는 집행관이 지킬 집행절차를 위반하여 집행을 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체한 경우에 해당하여 채권자는 집행에 관한 이의신청으로 구제받을 수 있다.”고 판시하였다(대법원 2014. 6. 3.자 2013그336 결정).

   참고로 미완성 건물이 양도되는 경우, 즉 건물이 적법하게 완성되어 사용검사를 마치고 건축물관리대장이 만들어지기 전에 건축주 명의를 양수인으로 변경하여 양도하는 경우라면, 추후 양수인이 건물을 완성하였다면 건물의 소유권은 양수인에게 귀속하고 건축주 명의자와 집행채무자는 양수인으로 동일하여 위 판례와 같은 문제는 발생하지 않게 된다.