공유토지 위의 공유건물과 지상권 성립여부

​

  공유토지 위의 공유건물에 대한 지상권 성립여부에 대해 우리 대법원은, “토지공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 토지에 관하여 관습법상 법정지상권이 성립되는 것으로 보게 되면 이는 토지공유자의 1인으로 하여금 자신의 지분을 제와한 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권 설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다. 그리고 이러한 법리는 민법 제366조의 법정지상권의 경우에도 마찬가지로 적용되고, 나아가 토지와 건물 모두가 각각 공유에 속한 경우에 토지에 관한 공유자 일부의 지분만을 목적으로 하는 근저당권이 설정되었다가 경매로 인하여 그 지분을 제3자가 취득하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다.  ”라고 판시하였다(대법원 2014. 9. 4.선고 2011다73038, 73045 판결).

​

   판례를 이해를 위하여 간략한 사실 관계를 살펴보자.

  甲 토지의 소유자 10명은(甲 토지 위에 연립주택이 존재하고 있고 이를 10명이 공유하고 있었음) 甲 토지위에 건물을 재건축을 하기로 하고, 재건축 과정에서 필요한 초기비용을 마련코자 甲 토지와 甲 토지위의 건물에 대하여 공동근저당권을 설정하고 대출을 받았다. 그 후 甲 토지위의 건물이 철거됨에 따라 건물에 대한 공동근저당권설정등기는 말소되었고.  공사대금을 조달하기 위해 甲 토지에 대해 추가로 근저당권을 설정하고 대출을 받았다. 그런데 그 과정에 甲 토지 소유자 10명 중 a, b, c의 지분을 제외한 나머지 7명의 지분에 관하여만 근저당권을 설정하였다. 한편 근저당권 설정 무렵 지하 4층, 지상 11층 규모의 건물의 공사가 진행 중이었는데, 공정률은 약 45% 정도였다. 그 후 재건축 건물이 완공되어 종전 甲 토지 소유자 10명 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌다. 그런데 위 대출금 채무는 변제되지 못했고 이에 경매절차가 개시되어 d가 a, b, c의 지분을 제외한 甲 토지를 취득하였고, 甲 토지 위의 재건축 건물에 대하여 철거소송을 제기하였다.

​

   이러한 경우 토지의 공유자 중 1인인 d가 다른 공유자들이 공유하고 있는 지상 건물에 대해 철거를 구하는 것이 가능할까? a, b, c는 甲 토지와 지상 건물이 10명의 동일인 소유에 있다가 재건축으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라진 것이며, 자신들의 지분에 대해서는 근저당권 설정도 없었기 때문에 재건축된 甲 토지 지상 건물에 지상권이 존재한다고 항변하였다. 대법원은 이에 대해 d가 토지의 일부 지분만을 취득한 것이라고 하더라도, 만이 甲 토지에 관하여 법정지상권이 성립되는 것으로 보게 되면 이는 토지공유자 중 일부인 a, b, c로 하여금 자신들의 지분을 제외한 다른 공유자 d의 지분에 대하여서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당한바, 甲 토지에 관한 법정지상권이 인정될 수 없다고 판단하였다.

​

   경매목적물에 대한 지상권 성립여부에 따라 경매목적물의 가치가 크게 좌우된다. 따라서 지상권 성립여부가 문제되는 부동산에 대한 경매참여시에는 보다 면밀한 권리분석이 반드시 필요한바, 법률전문가의 도움을 받아 정확한 권리분석 후 경매에 참여하시기를 권유 드린다.