개명절차를 이용한 부동산 사기사건

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개명절차를 이용한 사기사건이 적발되어 보도된 바 있다. 보도된 사기사건의 전말은 다음과 같다. 천안시 동남구 신방동 소재 150억원 상당의 홍길동(76세, 가명)의 땅 9,900㎡를 가로채기 위해 사기 관련자 중 한명의 이름을 같은 이름인 “홍길동”으로 개명한다. 사기범 일당이 이 땅을 먹이감으로 삼은 이유는, 해당 토지가 저당권과 같은 권리설정이 전혀 없어 대출을 많이 받을 수 있는데다가 등기부상 이해관계인에 대한 조사도 불가능해서 사기적발이 쉽지 않을 수 있다는 점, 그리고 등기부등본에 소유자 주민등록번호가 기재되어 있지 않은 점을 고려했다고 보도되고있다. 지금과 달리 과거의 등기부등본에는 주민번호가 기재되지 않았는데, 그 결과 등기소유명의자와 동일한 이름으로 개명하는 것만으로도 동일인처럼 보이게 된다. 이들은 이 토지를 담보로 새마을금고에서 37억원을 대출받게 되는데, 완벽한 범행을 위해 홍길동에서 자신들이 만든 법인 앞으로 한차례 이전등기를 넘기는 수법까지 사용하였다. 홍길동 명의 상태에서 대출을 받기 위해서는 진실한 소유자인지 여부에 대해 금융회사의 까다로운 심사를 거칠 수 있다는 점을 우려하여 자신들의 법인 앞으로 이전등기하는 방법으로 이를 피한 것으로 보인다. 
결국, 개명허가가 어렵지않게 가능하고, 주민번호표시가 없는 등기부가 현실적으로 존재하는 점을 악용한 범죄라고 할 수 있다 .

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그렇다면, 이들에 대한 형사절차와 별개로 해당 토지의 이전등기나 저당권과 같은 민사적인 문제의 처리는 어떻게 이루어질까?
실제 소유자인 홍길동의 의사와 무관하게 이루어진 법인 앞으로의 이전등기는 원인무효이고, 따라서 그에 바탕을 둔 새마을금고의 저당권도 당연 무효가 된다. 새마을금고로서는 등기부를 믿고 거래했지만 공신력이 인정되지 않은 현 제도하에서는 보호되지 못한다. 그 결과, 향후 홍길동의 재판 등의 절차를 거쳐 저당과 이전등기는 말소되어 다시 홍길동 앞으로 복귀될 가능성이 크다. 

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 대법원 2009.2.26. 선고 2006다72802 판결 【가등기및본등기등말소】
불실등기를 믿고 부동산을 매수하여 마친 소유권이전등기와 그에 터잡은 근저당권설정등기의 효력(무효) 및 그 근저당권에 기하여 진행된 임의경매절차에서의 경락인이 위 부동산의 소유권을 취득할 수 있는지 여부(소극)

아래에 소개된 창원지방법원 2012. 9. 5. 선고 2011나11256호 손해배상판결은, 소유자동의를 없이 위조된 서류를 통해 이루어진 저당권으로 인한 경매실행으로 타인에게 낙찰되어버리자 당초 부동산소유자가 낙찰된 부동산가액상당의 손해배상을 범인에게 청구한 사건이다. 언뜻 생각하면 당연히 배상청구가 가능할 수 있을 것으로 보이지만, 법적으로는 그렇지 않다. 위조된 저당권에 기한 경매는 무효이어서 낙찰되었다고 하더라도 당초 소유권자가 소유권을 상실하지 않기 때문이다. 아래 판결 역시, 이런 논리에 입각해서 당초 소유자가 위조한 범인을 상대로 제기한 손해배상청구를 기각하였다(반대로, 이 사건의 1심법원은 낙찰로 인해 소유권을 상실한다고 잘못 판단하여 위조자인 피고에게 배상책임을 인정했다).

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1. 전제되는 사실

  가. 2005. 9. 15. 경상남도 **군 **면 **리  **빌라 제*호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 원고 앞으로 소유권보존등기가 마쳐짐과 동시에 채권최고액 44,400,000원, 채무자 원고, 근저당권자 주식회사 **은행의 1번 근저당권설정등기(이하 ‘1번 근저당권등기’라 한다) 및 채권최고액 20,000,000원, 채무자 원고, 근저당권자 피고의 2번 근저당권설정등기(이하 ‘2번 근저당권등기’라 한다)가 각 마쳐졌다.
  나. 이 사건 부동산에 대한 피고의 임의경매신청으로 2007. 11. 19. 창원지방법원 2007타경34629호로 개시된 임의경매절차에서, 이**이 2008. 7. 18. 이 사건 부동산을 매수하였고, 이에 따라 같은 달 30. 위 1, 2번 근저당권등기가 모두 말소되었다. 경매법원은 2008. 8. 18. 피고에게 그가 신고한 채권액 55,079,452원 중 10,880,885원을 배당하는 배당표를 작성하였고, 그 배당표가 그대로 확정되어 피고는 10,880,885원을 배당받았다.

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2. 원고의 주장 요지
  원고의 인감도장 및 인감증명서 등을 보관하고 있던 구**은 원고 명의의 차용증과 근저당권설정계약서를 위조하여 피고에게 2번 근저당권등기를 마쳐 주었고, 피고는 그에 따른 근저당권이 무효라는 사실을 잘 알면서도 2번 근저당권을 실행하였다. 그에 따라 이**이 이 사건 부동산을 매수함으로써 원고는 이 사건 부동산의 소유권을 상실하였다.
  그에 따라 원고는 이 사건 부동산의 취득가액(분양가 88,200,000원) 상당의 손해를 입게 되었으므로, 피고는 구**과 연대하여 원고에게 불법행위로 인한 손해배상 또는 부당이득의 반환으로 88,200,000원을 지급할 의무가 있다.

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3. 판단
  살피건대, 위조서류에 의하여 담보권 설정등기가 된 경우와 같이 당초부터 담보권이 부존재인 경우에는 이에 기한 경매절차 역시 당연무효이므로 그 절차에서 매수인이 대금을 납부하였다 하더라도 경매부동산의 소유권을 취득할 수 없고, 담보부동산의 소유자는 이에 대한 소유권을 상실할 리가 없으므로 피담보채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 없다(대법원 1976. 2. 10. 선고 75다994 판결 등 참조).
  이 사건에 관하여 보건대, 갑 제2호증의 3, 5, 을 제12호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 구**은 원고의 남편 지**으로부터 이 사건 부동산의 소유권보존등기에 필요한 인감도장 및 인감증명서 등을 교부받아 보관하고 있던 중 자신의 피고에 대한 2,000만 원의 채무를 담보하기 위하여 원고 및 지**의 승낙 없이 임의로 원고 명의로 된 차용증서와 근저당권설정계약서 1매씩을 각 위조하고 이를 행사하여 2번 근저당권을 설정한 사실, 구**은 위와 같은 범죄사실로 기소되어 이 법원 2010고단2500호, 이 법원 2011노856호로 유죄판결이 확정된 사실이 인정된다.
  위 인정사실에 의하면, 2번 근저당권은 위조서류에 의하여 설정된 것으로 무효이고, 이에 의하여 진행된 경매절차 역시 무효이다. 그에 따라 이 사건 부동산을 매수한 이**은 이 사건 부동산의 소유권을 취득하지 못하고, 원고는 이 사건 부동산의 소유권을 상실하지 아니한다.
  따라서 원고가 이 사건 부동산에 관한 소유권을 상실하였음을 전제로 하는 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

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결국, 현 제도하에서 새마을금고로서는 저당권을 상실할 수 밖에 없고, 그 손해를 사기범 일당에 물을 수밖에 없는 구조인데 무자력으로 인해 상당한 피해를 입게 될 가능성이 크다고 할 수 있다. 

이런 사례를 통해 알 수 있는 바와 같이, 원인무효의 등기를 믿었다고 하더라도 원칙적으로는 보호되지 못하는 것이 현행 법체계라는 점에서, 등기부상의 표시에만 연연하지 말고 매도자에게 과연 진실한 권리가 있는지 여부를 세심하게 살필 필요가 있다. 더구나, 위 창원지방법원 판결사례에서와 같이 경매절차라고해서 예외가 될 수는 없다. 경매무효라는 사고가 발생하면 그 궁극적인 손해는 낙찰자에게 돌아갈 수밖에 없다는 점에서 보자면, 향후 배당권자에 대한 배당금반환까지 감안해서 낙찰에 임할 필요가 있다. 즉, 금융회사나 국가와 같이 배당금을 반환할 자력이 있는 측에서 배당금을 받게 되는지 여부 등까지 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있어보인다.