단독소유 토지 위의 공유건물과 법정지상권

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민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시에 동일 소유였던 토지와 건물이  저당권의 실행에 의한 경매로 인해 각기 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물 존속을 위하여 인정된다.

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그런데 만일 토지는 단독소유, 지상 건물은 공유관계인 경우에, 건물공유자 중 1인이 그 건물 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 토지에 관하여만 저당권을 설정하였다가 위 저당권에 의한 경매로 토지 소유자가 달라졌다면 민법 제366조의 법정지상권은 성립할 수 있을까? 결론부터 말하면, 우리 판례는 비록 저당권 설정 당시의 토지와 건물의 소유관계가 정확하게 일치하지 않는 경우이지만 구체적 타당성을 고려하여 공유건물에 대하여 민법 제366조의 법정지상권을 인정하고 있다.

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이와 관련하여 실제 문제가 되었던 사건을 살펴보자.

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a는 2000. 11. 14.경 자신이 소유하고 있던 토지 지상에 건물을 신축하기 위한 건축허가를 받았고, 다시 2002. 1. 8. 건축주를 a와 b 공동명의로 변경하는 건축관계자 변경신고를 마쳤다. a는 건물 중 일부에 대한 골조공사를 마무리한 후인 2002. 8. 7. c와 사이에 나머지 공사에 관하여 공사도급계약을 체결하고, 그 공사대금채무를 담보하기 위하여 2002. 9. 18. 자신의 토지에 대하여 채권최고액 2억 원의 근저당권을 설정하였다. 그 후 위 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었고, 그 경매절차에서 d가 2007. 4. 10. 매각대금을 납부하고 소유권을 취득하였다. 이에 d는 건물의 공유자인 a, b를 상대로 건물철거소송을 제기하였고, a, b는 위 건물에 법정지상권이 존재한다고 항변하였다.

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이에 대해 우리 대법원은, “건물공유자의 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 그 토지에 관하여만 저당권을 설정하였다가 위 저당권에 의한 경매로 인하여 토지의 소유자가 달라진 경우에도, 위 토지 소유자는 자기뿐만 아니라 다른 건물공유자들을 위하여도 위 토지의 이용을 인정하고 있었다고 할 것인 점, 저당권자로서도 저당권 설정 당시 법정지상권의 부담을 예상할 수 있었으므로 불측의 손해를 입는 것이 아닌 점, 건물의 철거로 인한 사회 경제적 손실을 방지할 공익상 필요성도 인정되는 점 등에 비추어 위 건물공유자들은 민법 제366조에 의하여 토지 전부에 관하여 건물을 존속을 위한 법정지상권을 취득한다고 보아야 한다.”고 판시하여 a, b의 항변을 받아들였다(대법원 2011. 1. 13.선고 2010다67159 판결).

대법원이 이와 같이 판단한 취지는 대상 건물이 철거되지 않아야 한다는 사회경제적 타당성을 우선적으로 고려한 것으로 보인다. 이를 위해 토지에 대한 저당권 설정 당시 이미 건물이 존재하였다는 점, 비록 a의 건물지분이 1/2이었지만 그 지분 내에서는 토지와 건물이 동일인에게 속하고 있었다는 점 등을 고려하여 민법 제366조 법정지상권 성립요건을 다소 완화하여 해석하였다.

경매목적물에 대한 법정지상권 성립 여부에 따라 경매목적물의 가치가 크게 좌우되는바, 법정지상권 성립여부가 문제되는 부동산에 대한 경매참여시에는 보다 면밀한 권리분석이 반드시 필요하다. 이 때 법정지상권의 성립여부에 대한 개개의 요건뿐만 아니라, 법정지상권의 공익적인 입법취지와 저당권자의 기대라는 측면 또한 함께 고려하는 태도가 바람직하다.