상가권리금 보호법 시행과 임대료분쟁

상가권리금 보호를 골자로 하는 상가건물임대차보호법이 2015. 5. 시행된 이후 임대료 조정과 분쟁에 눈여겨볼만한 변화가 감지되고 있다. 개정법 시행 이전에는 거의 대부분 임대인의 재량에 가까웠던 임대료조정과정이 법 시행 이후에 현저하게 달라지고 있는 것이다. 그 이유는 다음과 같다.

​

현행법상 임대차규모에 불구하고 5년간의 갱신요구권이 보장되고 그 기간 동안 차임증감에 있어 임대인과 임차인은 협의를 해야하는데, 관련 규정은 다음과 같다.

동법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
<1 내지 8호 중략>
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

동법 제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다

​

동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.

그렇다면, 상가건물임대차보호법의 임대료 제한범위(현재기준 9%) 내에서는 임차인과 협의없이도 임대인이 일방적으로 차임, 보증금을 인상할 수 있을까? 결론은 부정적이다. 

​

춘천지방법원 강릉지원 2009. 4. 24.선고 2008나761  건물명도등
 임대인이 임차인을 상대로 건물의 명도를 구하면서, 임대차보증금에서 연체된 차임 등에 대한 공제를 주장한 사안

 원고는 연체 차임 또는 차임 상당의 부당이득금 등을 계산함에 있어 2004년 11월 차임분부터는 12% 인상된 금액을 기초로 하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 갑 제2호증의 4, 5의 각 기재에 의하면, 원고가 2004년 11월과 12월경 피고에게 2004년 11월분부터의 차임은 12% 인상된 금액을 기준으로 청구하겠다는 내용의 통보를 한 사실은 인정되나, 이 사건 임대차계약이 2004. 11. 5. 종료된 이상 임대차기간이 1년 이상 계속되는 것을 전제로 하는 원고의 차임증가청구는 이유 없다(또한, 상가건물임대차보호법 제11조 소정의 차임 등 증감청구권은 형성권으로서 재판상 및 재판 외에서 모두 행사할 수 있고, 증감청구의 의사표시가 상대방에 도달한 때에 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증감되나, 당사자가 상당하다고 주장하는 증감액이 다를 경우에는 결국 법원이 그 상당액을 확정할 수밖에 없으며, 다만 그 경우 증감의 효력이 발생하는 것은 증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터로 소급하는 것인바, 이 사건 임대차계약의 특약사항 제14조에서 ‘임대인은 일정 요건 아래 임차인에게 차임의 증감을 요구할 수 있고, 이 때 임차인은 증감요구에 응해야 한다’고 규정하고 있는 것은 임대인이 차임의 감액을 요구하는 경우는 별론으로 하고, 증액을 요구하는 경우에도 임차인이 그 증액 요구에 응해야 한다는 부분은 강행규정인 상가임대차보호법의 취지에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 상가건물임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다. 또한 원고가 주장하는 사정(물가 인상 등)만으로는 상가건물임대차보호법 제11조 소정의 요건, 즉 차임이 임차건물에 관한 조세․공과금 그 밖의 부담의 증가나 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 보기도 어렵다. 따라서 이 점에서도 원고의 차임증가청구는 받아들일 수 없다.

그렇다면, 임대인의 부당한 차임인상 요구에 대해 임차인이 당당하게 맞설 수 있지 않을까하는 의문이 들지만, 현실은 그렇지 않았다. 임대차기간 연장과정에서의 부당한 차임인상은 막을 수 있겠지만, 임대인과의 관계악화로 인해 5년 이후 임대차기간연장이나 권리금회수가 보장될 수 없었기 때문이었다. 때문에 임차인은 계약기간 동안 임대료조정과정에서 항상 약자일 수 밖에 없었다.

​

하지만, 이런 관행은 개정법 시행 이후 크게 변화될 조짐을 보이고 있다. 임대인과의 갈등이 발생할 경우 현행법상의 갱신요구권행사기간 5년을 초과하여 영업하는 것은 어려울 수 있겠지만, 권리금회수는 합법적으로 가능할 수 있다는 인식 때문에 임대료조정과정에서 임차인의 태도가 종전에 비해 당당해지고 있다. 더구나, 향후 다른 신규 임차인과 권리금액수를 정하는 과정에서 지나치게 높은 임대료수준은 권리금액수를 떨어뜨리는 요인으로 작용하여 임차인에게 불이익할 수 있기 때문에, 계약기간 도중 임대료인상 문제에 임차인이 더더욱 강경해지고 있는 실정이다.

앞서 본 바와 같이, 갱신요구과정에서의 임대료인상에는 여러 가지 제약이 있어, 인상폭에 대해 결국 견해가 좁혀지지 않으면 사실상 기존임대료를 그대로 적용할 수 밖에 없는 것이 현실일 수 있다는 점에서(인상폭에 관한 분쟁을 재판화하기가 부적절하기 때문), 임대료 분쟁을 미연에 방지하기 위해 합리적으로 대처할 필요가 있다. 생각할 수 있는 하나의 방안으로는, 1-2년 정도의 단기 임대차계약을 해서 갱신하는 대신에(지금까지 일반적으로 이 방식이 선호된 이유에는, 앞서 본 바와 같이 갱신과정에서 임대료인상이 임대인의 재량으로 가능할 수 있었다는 점도 크게 작용하였다), 4-5년 이상의 장기로 임대차계약을 체결하면서 예를들어 1년 이후의 임대료인상폭에 대해 미리 정해두는 것이다. 임대료인상폭을 미리 확정적으로 정해두게되면 갱신과정에서 분쟁을 미연에 방지할 수 있을 뿐 아니라, (9%의 제한폭은 계약기간 이후 갱신요구과정에서의 한계를 정하는 규정이라는 점에서) 인상폭에 대해서도 9%의 제한을 받지않을 수 있는 장점이 있기 때문이다.