지지탑경매컨설팅

반사회질서 법률행위를 통한 부동산 소유권취득

‘신탁회사 직원에게 대가를 제공하기로 약속하고서 공매 대상 부동산을 저렴하게 매수하였다면 소유권취득 자체가 원인무효이고, 따라서 유효한 소유권취득을 전제로 임차인으로 점유하던 사람에 대해서 인도를 청구할 수 없다’는 취지의 판결이 선고되어 소개한다.

우선, 공매 대상 부동산임에도 불구하고 신탁회사 담당직원과 결탁하여 저가에 매수하게 되는 뒷거래 실태를 자세하게 이해할 수 있는 2심 판결인 수원지방법원 2015. 1. 16.선고 2013나52445 건물명도등 판결 내용을 먼저 소개한다.

1. 기초사실
원고가 2012. 12. 21. 주식회사 생보부동산신탁(이하 ‘생보부동산신탁’이라 한다)으로부터 이 사건 점포를 801,000,000원에 매수하고 2012. 12. 24. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고는 2007. 6. 12.경부터 이 사건 점포를 점유하면서 ‘파리크라상’이라는 상호로 제과점 영업을 하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
원고는 이 사건 점포의 소유자인바, 위 점포의 점유자인 피고는 원고에게 위 점포를 인도하여야 하고, 또한 위 점포를 점유․사용하면서 얻은 차임 상당의 부당이득(원고의 소유권 취득일인 2012. 12. 24.부터 2013. 6. 6.까지의 임료 합계 33,086,800원, 2013. 6. 7.부터 이 사건 점포의 인도 완료일까지의 월 임료 6,138,100원)을 반환하여야 한다.

나. 피고의 주장
원고는 생보부동산신탁이 소유하던 이 사건 점포가 공개 경쟁입찰을 통한 매각대상이 된다는 것을 알고는 생보부동산신탁에서 위 업무를 담당하던 직원인 홍00 등에게 금품 제공을 약속하고 이들과 공모하여 다른 입찰참가자의 참여기회를 배제한 채 원고 단독으로 위 매각절차에 참여한 다음 이 사건 점포가 유찰되자 생보부동산신탁과 사이에 수의계약을 체결하여 이 사건 점포를 매수하였는데, 위 매매계약은 결국 원고가 생보부동산신탁 직원인 홍00의 업무상 배임행위, 경매방해행위 등에 적극 가담하여 체결한 반사회적 법률행위에 해당하여 무효이므로, 원고는 이 사건 점포의 소유권자가 아니고, 따라서 원고의 청구에 응할 수 없다.

3. 판단
피고는 이 사건 점포에 관한 등기원인의 무효를 주장하며 원고의 이 사건 점포 소유사실을 다투고 있으므로, 이에 관하여 본다.

가. 인정사실
     1) 방##는 용인시 00구 00동 000-3에 있는 000 건물(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다)의 시공사인 주식회사 %%(이하 ‘%%’라 한다)의 주택개발부 과장으로 재직하며 공매 업무를 담당하는 사람이고, 홍00은 이 사건 상가건물의 소유권을 신탁받은 생보부동산신탁의 산업관리팀 차장으로 재직하며 공매 업무를 담당하는 사람이며, 원고는 위 상가건물의 일부 점포를 분양받은 사람이자 위 상가건물 수분양자들로 구성된 수분양자 관리단 1기 회장이다.
     2) 이 사건 상가건물의 시공사인 %%는 시행사인 주식회사 ***산업개발로부터 공사대금 등을 지급받지 못하게 되자 이를 변제받기 위하여 2010. 12. 3. 위 시행사로부터 위 상가건물을 신탁받아 관리하는 생보부동산신탁을 상대로 위 상가건물 중 분양계약이 해지된 점포 등에 대한 공매절차를 이행하여 공사대금을 변제하도록 요구하는 소를 제기하였고, 2012. 10. 19. 그 1심에서 일부 승소판결을 선고받았다(서울중앙지방법원 2010가합124316).
     3) 이 사건 점포는 이 사건 상가건물의 제1층 제114호실인데, 그 수분양자인 박@@가 분양대금 1,333,787,400원을 납부하지 못하여 분양계약이 해지됨에 따라 공매대상이 되었다.
     4) 원고는 이 사건 점포가 공매대상이 되었다는 사실을 알게 되자 이를 최저가에 단독으로 낙찰받기 위해, 2012. 11. 21.경 서울 강남구 역삼동에 있는 ‘$$$’ 유흥주점에서 수분양자 관리단 총무인 김00을 시켜 시공사인 %%와 신탁사인 생보부동산신탁에서 각 공매업무를 담당하는 방##와 홍00에게 ‘이 사건 점포를 싸게 낙찰받게 해주면 사례금으로 각 50,000,000원씩을 지급하겠다’고 청탁하여 방##와 홍00로부터 그 승낙을 받았다.
     5) 생보부동산신탁의 공매업무기준 제9조 제1항, 제2항은 신탁부동산의 매각은 공개경쟁입찰의 방법에 의하고, 이 경우 단독입찰도 유효하며, 공개경쟁입찰에 붙였으나 유찰된 때에는 차회 공매입찰 개시 전까지 전차 공매조건으로 수의계약할 수 있다고 되어 있다.
     6) 이에 방##는 2012. 12. 10.경 이 사건 점포에 관하여 생보부동산신탁에 공매를 신청하였고, 홍00은 일반적으로 공매 개시 1주일 전에 생보부동산신탁 홈페이지에 공매에 대한 정보인 ‘공매공고’ 글을 게시하여 오던 것과는 달리, 다른 사람들의 공매 참여를 막고 원고가 단독 입찰할 수 있도록 2012. 12. 20.경 이 사건 점포 공매에 관한 ‘공매공고’ 글을 게시하였다가 바로 삭제하였고, 4~6회차 공매기일인 2012. 12. 21. 위 정보를 다시 게시하였다.
     7) 원고는 2012. 12. 21. 이 사건 점포에 대한 공매가 유찰된 직후 곧바로 생보부동산신탁과 사이에 이 사건 점포를 대금 801,000,000원에 매수하는 내용의 수의계약을 체결하고 2012. 12. 24. 원고 앞으로 이 사건 점포에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 이 사건 점포의 원래 분양가는 1,333,787,400원으로, 원고는 그 60%에 해당하는 최저공매가에 이 사건 점포를 매수하였다.
     8) 원고는, 2014. 5. 26. ‘원고가 방## 및 생보부동산신탁에서 공매 업무를 담당하면서 공매 절차가 적절하게 이루어지도록 할 업무상 임무가 있는 홍00과 공모하여 위와 같이 이 사건 점포를 저렴하게 매수함으로써 경매의 공정을 방해하고, 정상적인 공매 절차가 진행되었을 경우와의 차액 상당의 액수 미상의 재산상 이익을 취득하고 생보부동산신탁에 같은 금액 상당의 재산상 손해를 가하였다’라는 경매방해죄 및 업무상배임죄의 공동정범 및 ‘원고가 이 사건 점포를 저렴하게 매수하기 위해 홍00, 방##에게 부정한 청탁을 하였으나 약속한 사례금 각 50,000,000원씩을 지급하지 않아 미수에 그쳤다’라는 배임증재미수죄의 공소사실로 기소되었다.
     9) 원고는 2014. 9. 5. 위 범죄사실이 모두 유죄로 인정되어 징역 8월을 선고받았고(수원지방법원 2014고합270), 이에 원고가 항소하여 현재 항소심 계속중이다(서울고등법원 2014노2856).

나. 판단
법인의 대표자가 한 매매계약이 법인에 대한 배임행위에 해당하고 그 매매계약 상대방이 배임행위를 유인․교사하거나 배임행위의 전 과정에 관여하는 등 배임행위에 적극 가담한 경우에는 그 매매계약이 반사회적 법률행위에 해당하여 무효로 될 수 있다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2010다91831 판결, 대법원 2009. 3. 26. 선고 2006다47677 판결 등 참조).
위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 점포를 저렴하게 매수하기 위해 생보부동산신탁의 산업관리팀 차장으로서 공매 관련 업무를 담당하던 홍00에게 사례금 50,000,000원의 교부를 약속하면서 부정한 청탁을 하였고, 그 후 홍00이 원고와의 공모에 따라 업무상 임무에 위배한 채 이 사건 점포 공매에 대한 정보를 일시적으로만 게시하였다가 삭제하는 방법으로 공개 경쟁입찰을 제한하여 생보부동산신탁에 재산상 실해 발생의 위험성을 초래하였으며, 실제로 이 사건 점포는 수의계약을 통해 원고에게 원래 분양가의 60%에 불과한 최저공매가인 801,000,000원에 분양되어 그 위험성이 현실화되었는바, 원고는 홍00의 배임행위를 스스로 조장하거나 이에 적극 가담하여 생보부동산신탁으로부터 이 사건 부동산을 매수하였다고 봄이 타당한바, 이를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고의 위 매수행위는 반사회적 법률행위에 해당하여 무효이다.

다. 원고의 주장에 관한 판단
1) 이에 대하여 원고는, 홍00이 이 사건 점포에 대한 공매 정보를 일간신문인 아시아경제신문에 공고하고 회사 게시판에 점구(출입구)게시 공고를 하는 등 생보부동산신탁의 공매처리업무기준을 준수하여 이루어졌으므로 위 공매 및 그 유찰로 인한 원고의 수의계약은 반사회적 법률행위가 아니라고 주장하나, 원고와 홍00이 앞서 본 바와 같이 생보부동산신탁에 대한 업무상 배임죄의 공동정범으로 유죄 판결을 선고받은 사정 등을 종합하여 보면, 홍00이 이 사건 점포의 공매 정보를 일간지 등에 공고하였다는 등의 사정만으로는 위 수의계약을 통한 이 사건 점포의 매수행위가 반사회적 법률행위에 해당하지 않는다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 나아가 원고는, 주식회사 파리크라상이 이 사건 점포의 수분양자이던 박@@로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 주식회사 파리크라상으로부터 이를 전차하였는데, 박@@가 분양대금을 미납하여 그 분양계약이 해지된 후 이 사건 점포에 관한 공매가 이루어진 이상 피고는 이 사건 점포를 점유할 권원이 없는 무단 점유자에 해당할 뿐 이 사건 점포 매매계약과는 아무런 관련이 없는데도, 원고의 이 사건 점포 매수행위의 무효를 주장하는 것은 아무런 법적 근거가 없거나 시공사인 %%, 신탁사인 생보부동산신탁의 의사에도 반하여 정의관념 및 사회질서에도 어긋나는 행위라고 주장하나, 피고는 자신에게 이 사건 점포를 점유할 정당한 권원이 있음을 주장하는 것이 아니라, 원고의 이 사건 점포 매수라는 등기원인이 반사회적 법률행위로서 무효라고 주장하며 원고의 이 사건 점포에 관한 소유권을 다투고 있는 것인바, 반사회적 법률행위는 절대적으로 무효이므로 이를 주장할 이익이 있는 자는 누구든지 누구에 대하여도 무효를 주장할 수 있으므로, 피고의 이 부분 주장을 두고 아무런 법적 근거가 없다거나 정의관념 및 사회질서에 어긋나는 행위에 해당한다고 할 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

라. 소결론
따라서 원고 명의의 이 사건 점포에 관한 소유권이전등기는 적법한 원인이 없는 것으로서 무효의 등기이므로, 원고가 주장하는 권원인 이 사건 점포의 소유권을 원고가 취득하였다고 볼 수 없는 이상, 이와 다른 전제에서 나온 원고의 이 사건 각 청구는 결국 모두 이유 없다.

이 사건 상고심인 대법원 2016. 3. 24.선고 2015다11281 건물명도등 판결 내용도 2심 판결과 대동소이하였다. 반사회적 법률행위는 절대적 무효임을 분명히 한 점에 특징이 있다.

1. 거래 상대방이 배임행위를 유인․교사하거나 배임행위의 전 과정에 관여하는 등 배임행위에 적극 가담하는 경우에는 그 실행행위자와 체결한 계약이 반사회적 법률행위에 해당하여 무효로 될 수 있고(대법원 2009. 3. 26. 선고 2006다47677 판결 참조), 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위의 무효는 이를 주장할 이익이 있는 자는 누구든지 무효를 주장할 수 있다. 따라서 반사회질서 법률행위를 원인으로 하여 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 그 등기는 원인무효로서 말소될 운명에 있으므로 등기명의자가 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하는 경우에, 그 권리 행사의 상대방은 위와 같은 법률행위의 무효를 항변으로서 주장할 수 있다고 할 것이다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 점포를 저렴하게 매수하기 위하여 주식회사 생보부동산신탁의 공매 업무를 담당하던 홍00에게 사례금의 교부를 약속하면서 부정한 청탁을 하고, 위 홍00는 원고와의 공모에 따라 이 사건 점포의 공매 과정에서 업무상 임무에 위배하는 방법으로 공개 경쟁입찰을 제한한 후 수의계약을 통해 원고에게 저렴한 가격에 매도한 사실을 인정한 다음, 원고가 홍00의 배임행위를 스스로 조장하거나 이에 적극 가담하여 생보부동산신탁으로부터 이 사건 부동산을 매수하였으므로 원고의 매수행위는 반사회적 법률행위에 해당하여 무효라고 판단하였다. 이어서 원심은, 피고는 이 사건 점포의 무단 점유자에 불과하여 원고의 이 사건 점포 매수행위의 무효를 주장하는 것은 아무런 법적 근거가 없거나 정의관념 및 사회질서에 어긋나는 행위라는 원고의 주장에 대하여, 반사회질서 법률행위는 절대적으로 무효로서 누구든지 주장할 수 있다는 이유로 이를 배척하고, 원고의 이 사건 점포에 대한 소유권에 기한 인도청구 및 차임 상당 부당이득반환청구를 기각하였다.
앞서 본 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 반사회질서 무효 및 신의칙에 관한 법리를 오해하거나, 매매계약의 추인에 관한 판단의 누락 또는 석명권을 행사하지 아니한 위법이 없다.

이 판결은, ‘검은 거래를 통한 소유권취득은 원천적으로 무효일 수 밖에 없어 부정한 방법으로 소유권취득을 할 수 있는 유인은 없다’는 점을 분명히 하였고, 아울러 ‘단순히 등기부 기재만을 신뢰하고 거래하는 것은 안전하지 못하다’는 점을 다시 한번 되새기게 만드는 의미있는 판단이다.