상가건물 임대차보호법 적용 대상인 상가건물 임대차의 의미 및 이러한 상가건물에 해당하는지에 관한 판단 기준(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결)

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임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 제품을 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해온 사안에서, 위 임차부분은 상가건물 임대차 보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 한 사례

사실관계

원심판결 및 원심이 적법하게 채용한 증거들에 의하면, 원고는 2003.11.8.주식회사 화성금속(이하, “화성금속”이라 한다)으로부터 화성금속 소유의 이 사건 건물 1층 409.20㎡ 중 약 20평(이하 “이 사건 임차부분”이라 한다)을 임대차보증금 25,000,000원, 임차기간 2003.11.8.부터 5년으로 정하여 임차하고, 화성금속에게 위 임대차보증금을 지급한 사실, 원고는 2003.11.8. 이 사건 임차부분을 인도받고, 같은 달 10일 서광주세무서에 동양도금이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 임차부분에서 도금작업을 하여 온 사실, 원고는 이 사건 임차부분 및 인접한 컨테이너박스에서 고객으로부터 도금작업에 관한 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객들에게 인도하고 수수료를 지급받는 등의 영업활동을 하여 온 사실을 알 수 있다.

법원판단

상가건물 임대차보호법은 제1조에서 “이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”고 규정하고, 제2조 제1항 본문에서 “이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.”고 규정하고, 제3조 제1항에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있다.

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상가건물 임대차보호법의 목적과 위 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황ㆍ용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관ㆍ제조ㆍ가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장ㆍ창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다.

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앞서 본 사실관계를 위 법리에 적용하여 본다면 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이라고 할 것이므로,이 사건임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 봄이 상당하다.

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그런데도 원심은 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스에서 도금작업과 더불어 영업활동이 이루어진 사정은 고려하지 않고 이 사건 임차부분의 주된 부분은 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 관한 법리를 오해한 것이고, 그 결과 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이다.

판례해설

상가건물 임대차보호법의 적용범위와 관련된 판례이다. 대법원은 원심판결을 파기하였는데 이는 원심과 법리를 다르게 해석하였기 때문이 아니라 상가건물 임대차보호법의 적용요건 중 하나인 “영업의 범위” 관련한 사실관계를 해석함에 있어 원심과 달리 판단했기 때문이다.

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즉 상가건물 임대차보호법상 보호되는 상가는 “영업목적으로 운영되는 상가”만을 의미하므로 여기에 해당하지 않을 경우 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 못하고 결국 민법의 적용만 받게 되는데, 이 경우 상가건물 임차인은 상가건물 임대차보호법상의 임대차의 대항력이나 우선변제권 등을 인정받지 못하여 극히 불리한 상황에 처하게 된다.

대상판결에서도 공장 건물이 과연 상가건물 임대차보호법상 보호를 받는 건물인지 여부가 문제가 되었는데, 원심에서는 영업과 관련이 없다고 판단하였으나 대법원은 영업활동의 연장선상에서 사용되는 건물에 해당하므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는다고 판단한 것이다.