부동산 경매에서 상가 임차인이 대항력을 주장하기 위하여

갖추어야 할 요건

상가 임차인이 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다(대법원 2008.9.25. 선고 2008다44238 판결).

사실관계

원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고는 집합건물로서 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 빌딩 이름 생략) 3층 304호’ 등 3층 304호 내지 310호, 4층 401호 내지 410호, 5층 501호 내지 510호로 구분 등기되어 사우나시설로 사용 중인 이 사건 각 부동산에서 음료 등의 판매업을 할 목적으로 2003. 8. 4. 소외인과 사이에 임대차계약서상 임대차목적물을 ‘위 (빌딩 이름 생략) ( 000사우나) 3-5층 8.3평’으로 표시하여 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 2003. 9. 23. 해당 부분의 도면 첨부는 생략한 채 위 임대차계약서만을 첨부하여 부가가치세법상의 사업자등록을 한 뒤(사업자등록증상 사업장 소재지도 ‘위 (빌딩 이름 생략) 3-5층’으로 되어 있다) 2003. 11. 15.경 소외인에게 임대차보증금의 지급을 완료하고 이 사건 각 부동산 중 3 내지 5층의 각 일부 면적 합계 8.3평을 매점이나 음료 자동판매기 설치장소로 점유하면서 음료 등의 판매업을 영위해 온 사실을 알 수 있다.

법원 판단

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.

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한편, 상가건물임대차보호법 제4조와 그 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있으므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없고, 또한 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것이다.​

원심이 판단한 사실관계가 위와 같다면 원고는 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차하였다 할 것이지만, 사업자등록신청시에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 이 사건 각 부동산에 대한 등기부상의 표시와 불일치할뿐더러 상가건물의 일부분만을 임차하였으면서도 사업자등록신청을 함에 있어 해당 부분에 대한 도면조차 첨부하지 아니하였으니 앞서 본 법리에 비추어 원고가 한 사업자등록은 이 사건 각 부동산에 관한 근저당권자인 피고에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.

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원심이 원고가 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차한 것이 아니라 단지 음료 등 판매업의 영업권만을 임차하였다고 보아 이 사건 임대차에 관하여 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다고 판단한 것은 잘못이라 할 것이나, 부가적으로 원고의 사업자등록이 상가건물임대차보호법상 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 판단하여 결국 원고의 청구를 배척한 조치는 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 상가건물임대차보호법상 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

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판례해설

임차권은 민법상 채권적 지위에 있지만 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 일정한 요건을 갖추면 실질적으로 물권자로서의 지위를 획득하게 된다. 즉 임차권은 채권에 불과함에도 법의 일정한 요건을 충족하기만 하면 특별한 권리를 부여받기 때문에 해당 법의 요건을 가급적 엄격하게 해석하는 경향이 있다.

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더 나아가 물권자의 가장 큰 특징은 대세적 효력이므로 제3자 누구나가 해당 물권자가 “물권자의 지위에 있음을 알 수 있는지” 여부를 확인할 수 있는 장치가 필요하고 이와 같은 장치로서 “등기”라는 적절한 공시방법이 사용된다. 이에 대하여 원래 채권자의 지위에 있었던 임차권은 그와 같은 공시방법으로 “점유”, 그리고 “공부상의 표시”로 해결한다. 앞에서 언급한 바와 같이 물권자로서의 지위는 원래 채권에는 없었던 권리를 부여하는 것이고 “공시”는 물권의 가장 중요한 요건 중 하나이기 때문에 대법원은 가급적 이를 엄격하게 해석한다.

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대상판결에서도 이와 같은 대법원의 취지가 그대로 고려되어 임대차계약서 상의 소재지와 등기부상의 주소가 다르고 더욱이 건물의 일부를 임차한 임차인이 자신이 사업자 등록증을 신청하면서 유효한 별첨 도면(즉 임차한 건물 일부에 대한 특정)을 첨부하지 않았다면 이는 유효한 공시방법이 아니어서 결국 대항요건을 갖추지 못하여 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못하게 되는 것이다.