임대차계약을 갱신해 온 임차인의 배당요구에 관하여

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  상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인 등이 위 건물에 관한 임의경매절차에서 ‘근저당권설정등기 후 다시 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서’에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후에 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 사안에서, 위 주장은 배당요구 종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다(대법원 2014. 4. 30.선고 2013다58057 판결).

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   실제 문제가 된 사건의 사실 관계는 다음과 같다.
 
   a는 2002. 10. 28. b로부터 甲건물의 1층 점포 하나를 임대차보증금 6백만 원, 임대차기간은 1년으로 정하여 임차한 다음 2002. 11. 14. 사업자등록을 마치고 같은 날 확정일자를 받았다. 그 후 a는 임대차기간 만료 후에도 위 임대차계약을 계속 갱신해 오다가 2009. 8. 1. 당시 甲건물의 소유자인 c와 사이에 임대차보증금 8백만 원, 임대차기간 1년으로 정하여 다시 임대차계약을 체결하였고, 임대차보증금을 9백만 원으로 인상하면서 2009. 12. 4. 확정일자를 받았다. 한편 d는 甲건물에 관하여 2007. 6. 12. 자기 앞으로 채권최고액 30억 원으로 하는 근저당권설정등기를 마쳤다. 그 뒤 d의 신청에 따라 甲건물에 대한 부동산임의경매절차가 개시되어 그 배당요구 종기가 2011. 9. 28.로 정하여졌다. a는 배당요구 종기 전인 2011. 2. 17. 집행법원에 “임대차보증금 9백만 원, 임대차계약일 2009. 8. 1., 확정일자 2009. 12. 4.”로 기재한 배당요구신청서를 제출하면서 최후의 임대차계약서를 첨부하였다. 그런데 a는 배당요구의 종기 후인 2012. 7.경 집행법원에 “a는 2000. 8. 28.경 처음 개업할 무렵에 임대차보증금 6백만 원의 임대차계약을 체결하여 2002. 11. 14. 확정일자를 받았다.”는 내용의 의견서를 제출하였다. 이 사건 경매절차에서 집행법원은 2012. 8. 31. 배당기일에서 d를 제3순위로 하는 배당표를 작성하였고, a를 배당에서 제외하였던바 a는 d를 피고로 하여 배당이의의 소를 제기하였다.

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   위 사건에서 법원은, ① 이 사건 경매절차에서 a의 배당요구에 앞서 2011. 2. 10. 집행관이 작성한 부동산현황조사서에 a의 임대차내역이 모두 최후 임대차계약서의 내용 그대로 기재된 사실, ② a도 배당요구를 하면서 배당요구신청서에 임대차내용을 모두 최후임대차계약서에 기하여 기재하였고 그에 대한 증빙으로 최후 임대차계약서를 첨부한 사실, ③ 배당요구의 종기 후인 2012. 4. 20. 집행법원이 작성, 비치한 매각물건명세서에도 a의 임대차내역이 모두 최후 임대차계약서의 내용 그대로 기재된 사실, ④ a는 매각허가결정까지 있은 후인 2012. 7.경 비로소 최초임대차계약서에 의한 임대차내역을 주장하는 의견서를 제출한 사실 등을 고려하여 a의 배당요구는 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장하는 것으로 보기 어렵고, 배당요구의 종기 후 a가 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것으로 볼 수도 없다고 하여 a의 주장은 배당요구 종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로 허용될 수 없다고 하여 a청구를 기각하였다.

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   이 사건 경매절차에서 매수인은 매각물건명세서에 기재된 대로 a의 확정일자에 기한 배당순위가 근저당권자인 d보다 후순위인 것을 알고 상가건물 임대차보호법상 대항력이 존재하는 a가 배당절차에서 임대차보증금을 지급받지 못하면 이를 자신이 인수할 수도 있음을 예상하여 매수대금을 결정하였을 것이다. 그런데 만일 a의 확정일자 변경 주장이 받아들여져 a의 임대차보증금이 d의 근저당권보다 선순위로 배당된다면 매수인이 인수할 부담이 경감되어 매수인은 예상치 못한 이익을 얻게 된다.

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   우리 법원이 경매절차의 절차적 안정성과 예측가능성을 가장 중시한다는 점을 고려할 때, 부동산현황조사서, 매각물건명세서 등 경매절차과정에서 공시된 내용을 기준으로 이해관계자들 간의 법률관계를 정리하는 것이 합리적이다. 아울러 a 스스로 배당요구 한 조건에 따라 배당을 받는 것이 타당하다는 점에서도 판결의 결론은 자연스럽다.